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起草五年 再次征求意见:深圳取消“烂尾楼按揭”意味着什么?

发布时间:2022-07-21  分类:深圳经济  作者:admin  浏览:2048

有专家提出,深圳此举可能取消预售制度下的“预贷”制度。购房者可以买“烂尾楼”,但要等到拿到房产证才能办理抵押登记,获得银行贷款。这时候购房者就需要还贷了。(陈晓4x/摄)作为房地产预售制度的基石,“烂尾楼”抵押逐渐被取消。2022年7月13日,深圳市司法局在官网公布《深圳经济特区不动产登记条例》(征求意见稿)(以下简称《登记条例》)。征求意见稿说明中提到,《登记条例》创新预告登记规定取消“未建成房屋”抵押,按照国家制度办理预售商品房抵押权预告登记。《登记条例》起草于2017年,2021年12月17日进行了第一次咨询。《登记条例》起草说明指出,“未建成房屋抵押”的定义是对在建未建成房屋的抵押权进行登记。也就是说,“烂尾楼”按揭是对期房抵押权的登记。京金律师事务所主任王雨辰告诉南方周末记者,“烂尾楼”在拍卖出售前抵押的主体主要是深证信息开发商,而在拍卖出售并进行抵押贷款时,抵押的主体是购房者。起草解释,取消“烂尾楼”抵押的理由是“我市现有烂尾楼抵押与国家规定的在建房屋抵押预告登记不同,数据无法统一规范汇交管理”。根据我国不动产相关规定,在建房屋只能进行抵押权预告登记,不能进行抵押权登记(未建成抵押)。周末,南都记者以普通市民身份致电深圳市司法局了解到,“烂尾楼”抵押变更为抵押预告登记只是法律效力的区别,并不意味着在完成正式抵押登记前,不会偿还银行贷款。人的购买和还款没有变化,但是对人的权益会有更多的保障。“预告登记(在深圳)几乎不实行。”上世纪90年代,香港的按揭制度引入内地后,普通人可以通过贷款购买房产。老百姓在支付规定的首付后,将购买的期房(也称“烂尾楼”)抵押给贷款银行,登记抵押作为还款担保,银行支付剩余房款。“烂尾楼”抵押制度应运而生。早在1997年,建设部发布的规定中就提到“预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同中予以记载。抵押人取得房屋所有权证后,当事人需要在抵押人领取房屋所有权证后重新办理抵押登记。”广州金融行业法律人士徐力、黄芳在公开发表的文章中表示,广州作为中国最早销售“烂尾楼”的地区,在预售房地产销售中采取“抵押备案登记”的方式设立抵押权。实践中,房管部门和法院一致认可其作为抵押登记的法律效力。《物权法》,2007年颁布实施,其第二十条已明确提到“预先登记”。2008年,住建部首次颁布《房屋登记办法》,要求预售房地产销售和抵押须办理销售和抵押预告登记。前述文章称,广州在2009年取消了抵押登记制度,对所有预售的无不动产权证书的房产统一使用预告登记。但在实施初期,法院和房管部门仍将预告登记视为抵押登记。103010等相关法律法规的出台,并不意味着“烂尾楼”按揭制度戛然而止。如上所述 广州某银行的贷款经理告诉南方周末记者,广州的银行只有通过抵押权预先登记的方式才能放款。银行放款后,贷款人开始按月还款。房屋收回办理正式房产证后,将转入抵押权登记。上海房地产律师郭仁也告诉南方周末记者,办理期房抵押权预告登记,是全国大部分地区比较实用的操作模式,也是上海购买期房的抵押权预告登记。银行债权脱离保险的风险加大。深圳取消“预售”房贷是否意味着取消预售制度?有专家提出,深圳此举可能取消预售制度下的“预贷”制度。购房者可以买“烂尾楼”,但要等到拿到房产证才能办理抵押登记,获得银行贷款。这时候购房者就需要还贷了。但受访律师否认了这一说法。郭仁认为,这次主要是做了法律修改,明确了期房是预售抵押登记,与取消预售制度无关。这一变化对购房者影响不大,也不代表期房变成现房后就可以申请抵押登记获得银行贷款。“从征求意见稿的规定来看,并没有说明购房者不能申请期房交付贷款。”京金律师事务所主任王雨辰告诉南方周末记者。王雨辰介绍,过去,开发商往往受益于“烂尾楼”的抵押贷款。以在建工程抵押融资,只要债权人同意,满足一定条件后就可以实施商品房预售。预售结束后,如果开发商不能及时还贷,解除抵押,购房人购买的房屋仍然带有抵押担保,有的开发商甚至在没有告知购房人的情况下,设立了新的抵押。这对购房者极不公平。值得注意的是,根据《登记条例》第九十二条规定,已由开发商办理抵押权登记的在建房屋出售时,开发商应当办理抵押权注销登记和预告登记。抵押登记变更为预告抵押登记只是两个字的区别,区别在于物权效力的不同。郭仁告诉南方周末记者,在预告登记抵押下,如果房子建不起来,银行不一定能获得优先受偿权。一般银行会要求购房者进行抵押预告登记,同时会要求房地产企业对购房者的贷款承担担保责任。她补充说,只有拍卖成为现房,满足条件,预告登记抵押才能改为正式抵押登记,之后开发商就不再需要承担担保责任。在抵押登记下,当买受人不能偿还抵押时,银行可以对拍卖后的抵押物价值享有优先受偿权。在司法实践的一些案例中,法院通常认为抵押权是预先登记的,但抵押权并不成立,权利人不能享有房屋优先受偿权。2016年2月,最高人民法院颁布《物权法》,明确了“物权法》并未赋予抵押预告登记权利人对不动产本身享有优先权。不难看出,期房的预告登记制度加大了银行债权脱保的风险。尤其是购房者在办理正式房产证后,怠于协助银行办理抵押登记。王玉臣则表示,在实际操作中,很多城市并不关注对期房的抵押权预告登记与抵押权登记的差别,抵押权预告登记依然发挥着抵押登记的实际效力,“不然银行怎么可能愿意提供贷款?”南方周末记者 周小铃 南方周末实习生 许愿 叶子怡