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4.27%!REITs低发行率背后的逻辑|探索者与深度观察

发布时间:2022-07-23  分类:深圳经济  作者:admin  浏览:4883

长期以来,融资难被视为阻碍长租行业发展的三座大山之一。受限于缺乏匹配的低成本资金,长租行业过去几年的发展一波三折。如今,这种局面正在被打破。无论是房贷集中管理新规,还是公募REITs对保障性租赁房的加速落地,都预示着拖累长租行业发展的融资难题有望得到根本解决。在政策的鼓励和推动下,首批面向保障性租赁房的公募REITs已经获批。截至目前,宏图创新深人才安珠REIT、金钟厦安珠REIT已获批,进入网下和公募基金份额的询价、定价、认购和缴款、战略投资者认购和缴款、设立和上市程序。打通公募REITs这条路,无疑是巨大的利好,也意味着长租行业将进入更好的发展阶段。但由于屏障租赁房本身的限租倾向,叠加公募REITs的扩张速度仍是未知数。对于行业未来的发展,这些变量不容小觑。发行率低至4.27%。首批公募REITs入市至今已有一年多,二级市场投资者给予了积极反馈。据光大证券分析师孙巍峰统计,截至今年6月20日,首批上市的9只REITs的综合收益为26.99%,包括分红和深娱资本增值。公募REITs可以形象地理解为“资产上市”后发行的证券。与股票、债券相比,REITs具有相对中等风险、中等收益的特点;根据规定,公募REITs的收益分配比例不低于组合基金年度可分配金额的90%,严于股票。这些都是REITs吸引人的地方。今年以来,由于宏观经济剧烈波动,投资者在资产配置上缺乏优质标的,公募REITs凭借收益的稳定性赢得了投资者的青睐。以7月8日上市的金钟国铁建高速REITs为例,公众投资者已获配3750万份基金份额,占募集总份额的7.5%,公众投资者有效认购申请的实际确认比例为2.45%。此外,中交高速公募REIT创下不到1%配售比例的纪录。来源:同花顺iFinD,由贺勋房地产组织。注:鹏华深能REIT成立于7月11日,未上市。基础设施的资产类型不断扩大,这也是公募REITs吸引投资者的重要因素。据统计,今年上半年发行了3只REITs,2只高速公路REITs,1只电站能源基建REITs。盛证券分析师杨表示,鹏华深能REIT作为首只清洁能源公募REITs,其基础资产类型有所突破,赢得了市场的广泛关注。拟认购数量为首次网下发行份额的109.15倍,创下当前公募REITs市场的新高。下半年最值得期待的一个类型是保障性租赁房REITs。截至目前,宏图创新深证人才安珠REITs和金钟厦华安珠REITs已获批,目前处于询价阶段,接下来是网下和公募基金份额的定价、申购和缴款、战略投资者的申购和缴款、设立和上市。由于公募REITs的分布特点,项目本身的盈利能力无疑是资本市场衡量其价值的关键点。那么,不同基础设施的保障性租赁房项目表现如何呢?根据城市现有的REITs项目,基础资产可分为两类,一类是有经营权的项目,如收费公路、污水、垃圾处理等,另一类是有产权的项目,如工业园区、仓储物流等。由于经营权的存续期,基础设施的价值存在风险 招股书显示,标的资产为工业园区建信中关村工业园。公司预计2022年投资者净现金流分配率为4.78%,而宏图创新深证人才安珠REIT的现金分配率预计为年化4.24%,金钟厦门安珠REIT的现金分配率预计为年化4.27%,明显低于其他产权资产。4.2%是一个什么样的水平?根据国家发改委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》,未来三年基建项目预计净现金流分配率原则上不低于4%。也就是说,保障房租赁项目的REITs基本都是底部发行。为什么保障房项目的现金分配率在低分配率的背后如此之低?要回答这个问题,还得回到长租行业本身的特点。根据规定,净现金流量分配率=预计年可分配现金流量/目标房地产的评估净值。因此,分配率的影响因素既包括经营现金流,也包括资产价值。但由于保障性租赁房具有民生属性,首先在租金上会受到很多限制。《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》介绍,保障性租赁房主要解决符合条件的新市民、年轻人等群体的住房困难,以建筑面积70平方米以下的小户型为主,租金低于同地段、同品质市场的租赁住房。以红土创新深圳人才居留REIT为例。项目的基础资产主要来自深圳。按照《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》的规定,基建项目租金为“当时同地段市场商品房租金的60%左右”。创新:深圳红土人才居住REIT纳入项目租金单价来源:组稿。此外,保障性租赁房项目的租金涨幅也有限。据贺勋观察,去年年底,深圳住建局下发《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知(征求意见稿)》号文,其中提到,改革后的保障性租赁房面向本市新市民、年轻人等群体出租,每年租金涨幅不超过5%。显然,限租会对保障性租赁房的经营现金流产生影响。虽然这样会在一定程度上拉低现金发放率,但也是一项惠民生的措施。基于这个行业的特点,保障性租赁房项目都要做资产评估。出调整,以获得公募REITs的顺利通行。“如果资产价格足够低,收益就会高。”魔方生活服务集团首席战略官胡鼎对和讯表示,为了让首批两单保租房REITs项目的投资能够获得较高的收益,他们涉及的租赁地块成交价格是相当便宜的,甚至相较于周边住宅打了1.5折,而周围二手房的均价就高达三四万。“租金低不会影响投资人。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示,收益率的计算原则是重资产模式下的收益率=(租金收入+非租金收入-运营成本)/(土地成本+建设/改造成本),租金水平低于市场,这只影响分子,如果分母足够小,就可以满足收益率要求,目前申报的两单都是这种情况。正是基于民生角度的考虑,保障性租赁住房公募REITs的现金分派率才保持低位。旭辉瓴寓资金总监康俨对和讯表示,早在发行之前,分派率如何界定就是业内的纠结的焦点,因为如果只有1%或者2%的分派率,肯定没有投资人会购买。康俨表示:“一般来讲,寻求做底层资产配置的险资或者综合类基金,可能会考虑配置REITs,经过有针对性的询价,去年基本上确定了4%左右的分派率,这也是投资机构要求的收益底线。”