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对话戴德梁行:数字经济时代“工业上楼”的颠覆性变革

发布时间:2022-07-28  分类:深圳资讯  作者:admin  浏览:3577

作者|小娜出品|焦点在金融数字经济时代,认知被颠覆的同时,各个行业也在发生颠覆性的变化。在数字工业化和工业数字化双轮驱动下,高端制造业深度参与产业转型,工业地产数字化智能化转型逐渐成为热点。近年来,“工业上楼”的概念被频繁提及。不是把工厂堆起来,把生产线搬到楼上那么简单,而是一个科学系统的工程。但由于市场上大多数开发者对此了解不多,开发运营的试错成本很高。今年6月,戴德梁行发布了《粤港澳大湾区“工业上楼”与特色产业园区操作实践》报告,该报告讨论了“工业建筑”和特区园区的趋势点。如何理解「工业楼上」的定义?当前的“工业上楼”有什么现实意义?这个新的“工业楼上”工业园区和传统写字楼是竞争关系吗?近日,焦点财经采访了戴德梁行华南战略发展咨询部总监兼关晖区域发展总经理张国华、戴德梁行深圳战略发展咨询部高级助理总监林静文,就“工业园区”这一热点话题展开对话。戴德梁行华南战略发展咨询部总监、关晖业务拓展总经理、东冠公司负责人张国华将成为工业空间供应的主流模式之一。根据DTZ的数据,工业地产成为今年上半年投资市场的热点。从成交物业类别来看,工业物业成交量首次超越办公物业,占上半年大宗交易物业类别的50%以上。在全面回归制造业的大背景下,“工业上楼”概念火热。张国华介绍,“工业楼上”是一种新型的工业空间供应模式,主要包括产业发展、园区规划、建筑设计,构成了一个完整的运营体系。目前,国内外对“工业楼上”还没有一个完整或规范的定义。张国华说,根据戴德梁行多年的实践研究,他们提出了工业楼上楼的初步定义。“工业建筑”是指在同类行业中具有通用性高、密集性强的特点,符合国家通用建筑标准和现行有关消防、节能、环保等规划和政策要求的建筑。用地性质为普通工业用地(M1)和新型工业用地(M0),容积率不低于2.5,高度超过24m,五层及以上,工业电梯及生产、研发、生产为一体的厂房;d和测试功能。“工业上楼”一般出现在制造业高度发达,但土地资源极度紧张的城市或地区。它起源于50-80年代的香港,当时香港20%的地方都是工业建筑,然后80-90年代新加坡的制造业体系建立起来,新加坡工业也发展了高层工厂。2005年后,“工业楼上”被引进到粤港澳大湾区的东深等城市,现在已经在大湾区遍地开花。张国华表示,“工业楼上”在中国目前处于爆发的初级阶段,未来将成为一二线城市工业空间供应的主流模式之一。“实业上楼”缺乏引导和相应的激励政策戴德梁行深证战略发展咨询部高级助理总监林静文“实业上楼”在当前具有多重现实意义。林静文介绍,对于政府来说,“工业上楼”有助于解决空间问题,提高土地利用效率,提升城市形象。此外,在垂直车间中,可以发挥产业协同的效益,有利于产业转型升级。对于开发企业来说,这是企业转型的新方向。“工业上楼”作为一种全新的探索,未来在土地成本运营模式和政策支持上更具优势。另一方面,开发企业可以拓展新的土地,增加新的融资手段。“工业 此外,“工业楼上”车间质量更好,环境更好,配套设施更好,可以实现生产、生活、生态的融合,有利于企业招人、留人,实现可持续发展。然而,目前“工业楼上”正处于初级发展阶段。林静文表示,目前市场上缺乏系统、权威的“工业上楼”产品标准,也缺乏成熟的政策法规或评估体系。开发商对于“工业楼上”类似摸着石头过河,缺乏科学系统的工业楼上建筑设计导则,对于制造企业也缺乏导则。比如“工业楼上”,要求企业满足环保、低能耗的轻型生产设备低振动的特点。政府和相关园区有必要研究界定楼上的产业类别,制定完善的评价体系。最后,市场还缺乏相应的激励政策。目前国内只有少数城市有扶持政策,如佛山、青岛等。国内制造业基础雄厚,现在已经全面回归制造业。林静文说,许多土地资源紧张的一线城市已经开始从政府方面或市场方面研究、探索甚至实践工业上楼。未来中国将走出一条符合国情的“工业上楼”的健康有序发展道路。数字化转型是后疫情时代制造企业的自救良方。近年来,一线城市写字楼的空置率备受关注。“工业楼上”和特色工业园区的出现,引发了对其是否与当今写字楼竞争的又一次讨论。张国华认为,在一定程度上,“工业楼上”的特色工业园可以替代写字楼,但两种业态其实竞争不大。张国华说,如果你去深圳全志科技园或东莞松湖智谷,你会发现“工业楼上”的园区看起来更像城市综合体和现代写字楼。这些"楼上的工业"园区不仅承载研发。d和制作,还具备办公功能。所以,在一定程度上,“工业楼上”园区可以取代CBD的高端写字楼。但是,两种业态面对的客户群体不同。CBD写字楼以高端现代服务企业为主,而工业楼上的企业更多的是科技型企业,尤其是与制造业研发密切相关的企业;d .还有一类TMT企业,选择范围很广,要么是CBD,要么是“工业楼上”园区。后疫情时代,经济发展的不确定因素增多,对“工业上楼”和特色产业的深圳旅游园区也有影响。张国华说,疫情对制造业影响很大。在不确定因素下,加快制造企业数字化转型是企业自救的一个方向。比如龙华富士康、成都西门子的数字化工厂,通过引入工业互联网和智能制造设备,实现了全自动化生产,可以避免疫情造成的停工。工风险。对于“工业上楼”和特色产业园区来讲,需要在园区规划及建筑设计上,为入园企业预留可数智化、智能化生产的工程条件。未来在政府出台鼓励和扶持政策后,制造业进行数字化的改造,拥抱数字经济,实现产业转型。访谈实录:焦点财经:《粤港澳大湾区“工业上楼”与特色产业园区操作实践》报告具有什么特点?张国华:戴德梁行基于多年来在深圳、东莞、珠海、惠州为政府、为企业做“工业上楼”技术规范的研究、政策设计的经验,以及特色产业园区招商运营等经验,形成了这份报告。如去年我们联合东莞水乡管委会,推出了东莞首份“工业上楼”系统性指南,从产业引导、园区规划、建筑设计等领域引导推行“工业上楼”,率先在东莞推动了“工业上楼”试点。我们还和深圳光明区合作,推出《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》,这是深圳目前比较完善、成系统的技术指南。也正是在这些实践中,通过对近千家制造企业调研和科学系统推导分析,我们在国内首次创新提出工业上楼五要素模型,判断要素包括环保安全、减震隔振、工艺需求、垂直交通和设备载重,并提出了一套“工业上楼”关键建筑指标体系,这是本次报告的核心内容。焦点财经:特色产业园区以前重规模、快周转的开发模式行不通,当前需要如何创新发展?林静文:我们认为有五个方面。一是把握城市产业规划和政策。特色产业园区的发展主题定位,不仅要看城市现状产业基础,还要看新兴产业的发展潜力;二是明确产业招商门槛。要做到园区内60%以上的企业属于园区主导产业的范畴,这样有了集聚效应,有助于后续招商。三是建设针对性强和性价比高的产业载体。特色产业园区产品设计和综合性园区不同,必须符合主导产业的生产设备、工艺流程等实际使用需求;四是专业且完善的产业配套。打造基于主导产业本身核心需求的产业配套,比如为智能制造企业设立智慧共享工厂,为医疗器械企业引入省级检验检测中心、固废处理服务等;五是提供强落地的产业运营服务。借助特色产业园区的相关产业高度集聚的优势,整理出企业共性痛点和发展诉求,通过对信息不对称的解决,搭建起配套平台。