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深圳学区房 跌得很惨!

发布时间:2022-07-31  分类:深圳娱乐  作者:admin  浏览:4754

深圳学区房撑不住吗?短短三年,最差面积直接减半,房价仿佛坐过山车:2019年房价突破5万/平,2020年突破10万/平,2021年飙升至14万/平,今年又回落至6-8万/平。2020年,这里28平单间最高成交价428万;到今年年初,同一套公寓只成交了190万,跌幅55%,直接减半!鉴定局去真实走访的时候,中介告诉我们,这个区域的业主都是平躺的,房子都是刚挂的,能不能卖出去就看运气了。房价为什么跌这么多?往下看详细分析。学区房减半,市场冷淡。听到八卦岭学区房减半的消息,我其实挺尴尬的。之前一直默默无闻的八卦岭,2019年梨园小学(东校区)入驻后,翻身农奴,唱起了歌。作为涨幅最大的地区,八卦岭创下了多项辉煌历史:年均涨幅80%;学校没建好,房价涨到高位;一夜之间飙升了162万.来源:知乎实际亲临现场才知道,这样的日子早就过去了。一位资深学区房中介告诉房管局,相比高峰,八卦岭的成交价基本下降了50%以上。来到八卦岭地区的中介门店,最大的感受就是平躺烂了。店里只有一个中介小芳。他告诉房管局,八卦岭的交易很少,业主都是平躺。再加上疫情的影响,进小区看房需要有白名单,带不了客户看房,中介也是平的。当年人气爆棚的八卦岭宿舍28平,最高成交价428万。今年年初同一家的房子只卖了190万,减少了55.6%,直接减半!比指导价218万低28万。八卦岭宿舍彭胜村最高成交均价11.2万/平。今年6月,彭胜村50平户型成交仅300万,均价5.8万/平,跌幅48%。而这个价格已经比指导价413万低了113万。胜村和梨园小学(东校区)与徐飞花园仅一路之隔,最高房价一度超过14万/平方米。目前徐飞花园33平公寓成交价仅275万,单价8.3万/平,跌幅40%。在徐飞花园出售的房子中,28平的公寓仅售230万元,比指导价低5万元。虽然徐飞花园把以前的最高成交价和现在的相比,有所下降是正常的。但最新数据显示,自指导价出台以来,八卦岭的跌势一直在持续,没有见底。据大咖深房集团统计,近三个月,八卦岭市的住宅也下跌了27.5%;鹏程在过去三个月下跌了17.4%。来源:大咖深房集团经纪人告诉房管局,业主知道自己的房子还是有价值的。不急着卖的业主还是尽量卖高一点的,但是对于交易能不能成交,他们的心态是完全持平的。急于出售的业主受不了了。目前八卦岭有大量低价房在售。根据之前的成交数据,市里那套66平米的房子,成交价是850万,现在挂牌价是603万。来源:网络盛世鹏城96平公寓,只有860万业主挂牌,而之前同一户型最高售价为981万,降幅12%。来源:乍一看网络竹笋很多,但实际交易量还是很低。据中介介绍,几年前,笋子一放,业主们就立马在网上抢着预定。现在竹笋多了,但连来问价的顾客都没了。这种情况不止八卦岭有,整个城市都有。深圳名校学区房的价格和数量一般为f 来源:龙悦居,之前因为深圳外国语龙华校区在网上疯传,现在售价比指导价低50万。来源:为什么学区房里网络不香?此前,学区房香的最大原因是教育资源的差异。理论上,只要提高教育水平,均衡教育资源,学位房的炒作就会被抑制。随着各项教育政策的落实,以及小学区老旧破碎的现状,仅靠一个校名来炒作房价已经行不通了。1.学区的住房并不罕见。今年2月,福田区教育局公布《福田区2022年新建学校学位优化供给方案》,丽园小学(东校区)招生范围出来了。几乎覆盖了整个八卦岭地区,14个社区受益,近2万套房屋。来源:水经注。其中仅四个小户型的房源总量就足够庞大。八卦岭宿舍7800套,彭胜村2600套,徐飞花园1800套,彭懿花园2500户。光是这四个板块加起来差不多有15000套房源。八卦岭地区小户型住宅、娱乐住宅、单身公寓如此之多,其中不乏同类型住宅。目前仍在建设中的梨园小学(东校区),建成后只能提供1620个学位。梨园小学(东校区)一方面学位需求紧张,另一方面小户型数量巨大。在市场低迷的情况下,急于出售的业主会低价砸市,拖累整个市场迅速下跌。梨园小学还在建的时候,学校落地的热度已经过去了,房子不能炸。2.又旧又破的环境差,不适合居住。考虑到八卦岭学区房和之前其他区的高价学区房,他们有一个共同点:又旧又破。大部分环境较差,自住比例较低。除了学位,活着的价值极低。来源:诸葛找房来源:乐有家现在严查学位房在深圳的实际住所。实际居住地址与登记地址不符的,当场更正居住信息。此前已经有家长被查过房产和实际居住地信息不一致。来源:互联网之前,父母为了孩子上学,一般会花几百万买一个老学区房填学位,然后把房租出去,和孩子在别处住舒适的房子。但现在各区核实实际居住,老的除了学位没有其他附加值,不能实际居住。这类产品会逐渐被市场抛弃。3.随着政策的推进,名校的绝对优势被削弱了。过去很长一段时间,学区房普遍被市场认为是可以抗周期、抗下跌的房产。诸如今,名校的绝对优势正在被削弱。深圳打击学区房的大杀器,是在2021年8月拟立法推行大学区政策。试行大学区,买学区房也不一定能申请到名校学位。根据1月27日发布的《深圳市教育发展“十四五”规划》,深圳5年内新建基础教育学位90.8万座。其中,新建学前教育学位12.5万座、公办义务教育学位67.3万座、公办普通高中学位11万座。图源:深圳市人民政府今年5月深圳市教育局更是提出,2022至2025年,深圳市将培育80个优质公办中小学教育集团,集团化办学覆盖全市所有新建义务教育学校。图源:深圳市教育局未来名校将会越来越多,学位数量增长,集团内部教师交流制度化也在落实。包括福田名校集团化、深高级盐田学校、坪山深圳中学创新学校等名校的落地规划,都是以上政策的产物。受政策影响,深圳学区房出现回落,六大名校区均价较前两年都出现不同程度的下跌。图源:乐有家研究中心但别焦虑,这并不是在全然否定学区房的价值。想要上好的学校,哪怕是在大学区内,前提还是得先买房。在二手房普跌的大环境下,名校的加持依然像是一道护身符,增强了学区房的抗跌性。据乐有家研究中心统计,2021年二手房价同比下跌20%,六大重点学区房价同比下跌15%。目前学区房价格大幅回落,更多是在挤掉以前狂热的泡沫。放眼未来,随着大学区、教师轮岗的推进,学区房将会逐渐回归理性状态,学区房热度也会下降。一房在手,坐等升值的时代已经过去。