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房价有可能涨在哪里?不同地方的价格差距是如何形成的?

发布时间:2022-07-31  分类:深圳教育  作者:admin  浏览:2484

房价牵动了很多人的心,房子会不会涨。这里不讨论,讨论为什么房价会有这么大的差异,房价可能会涨在哪里。现在高房价的抱怨背后,其实是各地房价的巨大差异。比如一线城市几万甚至几十万的单价并不少见。另一方面,很多三四线城市甚至二线城市的房价都在一万甚至上千徘徊。这是怎么发生的?有人说这是收入差距造成的,比如一线城市收入高。看似合理,实则不然。比如日本、美国等发达国家人均收入比我们高,但房价比我们低。有人说这是因为他们有房产税,所以我们就回国了。大家都觉得一线城市人均收入高,但其实在人均可支配收入上,广深差距并不大,甚至在一线城市,广深娱乐状态和深圳基本相当,但房价相差甚远。二线城市,杭州和宁波同省,人均收入差不多,但两者房价相差近万元。至于嘉兴,房价差不多是杭州的一半,和另一个邻近城市上海比。但其人均收入仅略逊于邻近的上海、杭州,绝对不是两者的一半或三分之一。所以说人均收入决定房价肯定是有问题的,所以是炒房团?先不说炒房团有没有那么大的能量去影响全国的房价,就说有吧。为什么炒房团不去房价低的城市炒房?显然,较低的单价更有利可图。那么什么婆婆逻辑才是刚需呢?真好笑,上海北京的丈母娘不都是存在的,房价低的城市却没有丈母娘和刚需?有人说房价是国家投入的资本,房价和地价是国家投入的体现。这可以解释全国房价长期上涨的逻辑,但不能解释为什么各地房价存在差距。毕竟不同地方的土地投入都差不多。不能说这里修路建桥建公园成本低,而是那里修路建桥建公园成本高。尤其是我们知道,东北地区因为天气严寒,对房子要求更高,无论是造价还是其他。但实际结果是,东北的房价远远低于沿海城市。那么为什么各地的价格差异会这么大呢?啊,收入国家投资基础设施建设可能有一定的因素,但是导致价格差距,或者高于其他地区的因素,就是流动人口。近期各地陆续出台各种刺激楼市的政策,其中有一项相当关键,那就是鼓励外地大学生落户和购房补贴。大家都知道这是为了保房价,那为什么能保房价或者推高房价呢?让我们在这里好好谈一谈。这里首先要提一下,大家对多房囤积,杠杆炒房团是非常反感的,他们支持房产税,就是想打击他们,他们的目的就是让他们把多余的房子卖掉,这样房价会更低。现在房产税没有出台,那些囤房炒房的人如何处理自己的房子?知道囤房也是有成本的,物业费也是要交的,所以一般来说多房的房子都会租出去,等房价达到心理价位再卖吧?毕竟房子本身不是钱。只有实现了或者创造了财富才是有价值的。空置房没有意义,财富只有出租或出售时才有。这才是重点。谁来接手?无论你出租还是出售你的储藏室,最终都会有人接手,对吗?其实很简单。是流动人口。这里可能有人会说,不是,本地人也租房。 可以,本地人可以租房,但是需求很低。90年代以前我们有福利分房,大部分人都有自己的房子,因为那时候没有自己的房子是没办法在城市里生活的。虽然很多都是公房租户,也就是所谓的使用权房,但这些人要么是在房屋低价期买的房,要么是在棚改时拿到的房。否则,他们仍然住在原来的房子里。不管怎样,总有一个。因为他们有住的地方,所以对房子的需求有限。要说改善型的房子,他们自然有这个需求,但是房价太高了,他们就不在乎了。他们将继续住在老房子里。反正他们住了几十年也习惯了,可以等拆迁或者棚改。有人肯定会说,那孩子长大结婚了怎么办?他们想要房子吗?是的,它是。还有所谓的改善需求,也就是说什么鼓励二胎推高房价,但是这个说法有很大的漏洞。第一,等二胎甚至第一胎长大结婚是一个漫长的过程,至少要等几十年。这个时期会有大量的房子建起来进入市场,也就是说供应量大大增加了,而且都是新房。大家都是改善型的房子,肯定更愿意买户型更好,配置更好的新房。炒房团囤积的二手房谁会买?第二:即使你的孩子即将结婚,也不是每个人都要求单独的婚房。很多人也接受和父母住在一起,或者父母可能会卖掉现有的房子,在郊区换两套,或许更大。这里需要注意的是,表面上看,一换二增加了需求,实际上价格没有变化。即使是炒房团,竞争对手也多了,因为你得把现有的房子卖掉,才能买新的。租房也是如此。大部分本地人租房是因为他们有自己的房子。比如为了孩子学习方便,租一个离学校近一点的房子,或者装修房子,租了一年半,不能说没租过房子,但是需求很小。不要指望本地人口会提高房价和房租。其实有一个很简单的例子。上世纪八九十年代,没有商品房供应的时候,大部分房子都是单位发的,很少有私房,商品房更是少之又少。甚至当时很多人都是兄弟姐妹,所以婚姻理论上应该是有房子的。按理说,在这种情况下,在供应如此缺乏的情况下,房价飙升是理所当然的。毕竟很多人说房价高的原因是土地供应太少,但是那时候房价很低,因为需求太少,而且大部分都是本地人,有地方住,所以买房的动力比较少。就算是想买房,大部分人都是选择卖掉旧房子才能买新房子,但是卖掉的时候还是需要有人接手。本地人需求太小,只指望外来人口。外来人口到了一个新城市,肯定没有房子,但是到了城市工作,肯定要租房。工作久了,他们肯定要买房。这个需求不是来了吗?这么说吧,如果一个城市有100万套房子,其中1万人拥有10万套房子并囤积,剩下的90万人住90万套房子,那就说明每个人都有房子,需求极低,所以囤积房子。的一万人房子卖不出去租不出去,搞不好要低价出售,这还是在没有新房的情况下,要是有新房那更加麻烦。这就是大多数发达国家房价不涨的真实原因,不是房产税,是没有人来接盘了。同样还是说这个城市,一样100万套房子,一万人囤了十万套,剩下九十万人住在九十万套房子里,然后新来了十万人,那么囤的那十万套还不够呢,只能价高者得,甚至合租,房价房租就哗哗地往上涨,涨到外来人口的收入无法承受的那一刻。其实最典型的就是澳大利亚了,华人移民大量进入买房,直接推高了澳大利亚的房价。国内也是一样,国内房价上涨最厉害房价最高的都是哪些城市?北京上海深圳哪个不是外来人口涌入最多的城市,广州是一线中外来人口比较少的,房价也相对较低,而各大省会城市为啥会普遍比地级市高,因为省会每年都有大量大学毕业生就业,需求大。所以我们就可以看到很多城市,环境很好,风景很美,物价又便宜,收入水平也不错,可就是房价上不去,为啥?外来人口少,大都是本地人,已经拥有了房子,自然房价上不去了。而有些城市,环境一般,没什么风景,物价昂贵,就是收入高,就业的人多,涌入的外来人口多,房租房价就涨上天,说到底一点也不稀奇,就是供给和需求的关系罢了,改善型需求只能平稳的增长,只有增量需求才有导致房价有超额利润。所以要买哪里的房子,关键就看哪里的外来人口多,增长快,越多越快房价就越有上涨动力。