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21博鳌|吴:市场的底部还没有完成 要回归原点 围绕住寻找机会

发布时间:2022-07-31  分类:深圳新闻  作者:admin  浏览:2043

21世纪经济报道记者吴书颖深圳报道2022年7月29日,博鳌21世纪房地产论坛第22届年会举行。本次论坛的主题是“风雨蜕变:良性循环中的模式重构”。论坛上,保利发展控股战略研究院院长吴发表了题为《坚持“房住不炒”,实现“确定性”发展》的演讲。吴表示,目前市场尚未完成筑底,下行风险尚未解除,因此稳定楼市仍是工作重点。稳定的经济政策将继续努力保护市场主体,促进就业,从根本上改善经济发展和收入预期。据保利发展控股战略研究院统计,自2021年7月以来,房地产市场已持续12个月下滑。随着各地稳定经济和楼市政策的落实,今年5、6月份全国商品房成交有所增长,但市场反弹仅局限于一线、二线主城区,大部分城市和地区仍处于下行通道。全国商品房销售额同比仍下降19%。“从市场规律来看,市场底部必须满足‘成交量同比大幅增长、价格环比稳定、库存开始减少’三个条件。目前市场明显还没有到深市消息的底部,所以反弹不可持续,市场的下跌趋势还没有扭转。”吴对说:据保利控股策略研究院统计,7月,市场延续下跌趋势,保利平均周访问量降至60组左右,较6月减少20组,再次回到低位;主要城市和典型房企成交再次陷入低迷,同比跌幅在30%-40%左右。“下半年影响市场的客观因素包括国际形势不稳定、国内经济通胀上升、内需不足等因素,因此行业也存在一定的增长压力。”对于最近热议的预售制度,吴认为,预售制度对房地产行业意义重大。“房地产是一种商品,需要通过预售来测试和确定市场需求,以销定产,有利于规避大量房子卖不出去带来的系统性风险。此外,预售制度可以缓解目前房企资金链压力,有利于市场稳定和行业良性循环。”这种观点的基础是,主流经济体采用预售制度,而不是全面推行现房销售。“我们也看到地方政府正在加大投入,确保受阻项目顺利竣工交付,同时继续优化预售资金监管,确保购房者利益不受损害。”吴预计,随着“保交保民生”投入的进一步加大,相信将有利于舆论的正面导向、市场信心的提振和预期的改善,切断风险传导链,促进行业良性循环,实现稳定、健康、可持续发展。据保利控股策略研究院预测,从中长期来看,2021年我国商品房销售面积将达到17.9亿平方米,销售额18.2万亿元,达到历史新高。考虑到住房结构的变化和商品住房供需的双重萎缩,行业生命周期可能正在构筑成熟的“右肩”,逐渐进入递减发展时代。此时行业的趋势是去金融化、制造业化、极端专业化、功能民生化和竞争格局分化加剧。所以这就要求企业保持适度的杠杆,消费者不能把房子当成金融产品;随着土地红利不再,利润下降,我们也必须实施制造思维和精益管理理念;此外,信用、品牌、专业能力、管理能力将成为房企差异化的关键因素。在此基础上,各大房企,尤其是中环进入 房地产行业面临的基本支撑因素没有改变,合理的住房需求将继续释放,市场平稳健康发展将更加确定。对于解决问题的思路,吴提到“住而不炒”深入人心,市场发生化学反应。市场机会主要围绕真正的“住”的需求。具体来说,某些城市,某些区域,合理的住房需求,居住产生的配套和服务需求,都会创造新的机会。因此,从“活而不炒”的新视角出发,可以“从不确定中找到确定”,即回归本真,围绕“活”的需求寻找商机。14年前,在博鳌论坛上,保利发展率先提出“不确定时期的确定性发展”。14年后的今天,我们坚持“有房不炒”,基于现实住房需求的“确定性机遇”,一定会实现“确定性”发展。