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RealData:28个城市平均住房空置率12% 空置率高需警惕

发布时间:2022-08-06  分类:深圳经济  作者:admin  浏览:2258

“中国的房子够住吗?”“房子已经过剩了吗?”近年来,类似的讨论不绝于耳,也没有官方数据系统地回答这个问题。一般5%-10%是合理的空置率范围,低于这个范围意味着空置率过低,住房需求旺盛,潜在需求高;高于10%意味着空置率过高,住房供应过剩,存在库存积压风险。近日,RealData调查了28个一、二、三线大中城市的近3万个住宅小区,将闲置3个月以上的房屋定义为“空置房”,以“空置房总户数/总户数”作为城市住房空置率,得出了28个城市的住房空置率水平。住房空置率中的平均空置率是12%。从最低的数据来看,28个大中城市整体空置水平较高,平均为12%。只有9个城市在合理区间,大部分在10%-15%区间,6个城市高于15%。新开发项目可能因销售困难导致库存积压的风险。从城市能级来看,住房空置率随着城市能级增加,一线平均7%,二线12%,三线16%。图:住房空置率概况,一个重点城市分城市,深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下,南昌、廊坊、佛山住房空置率排名前三,均在15%以上。需要注意的是,RealData的研究范围并不包括期房和待售现房部分。而且相对于四线及以下城市,一二三线城市人口是流入地区,楼市发展潜力相对较好。因此,这份报告中的空置率数据低于其他统计数据。即便如此,这28个大中城市的平均住房空置率仍处于高位,仅低于日本,高于美国、加拿大、法国、澳大利亚和英国。图:个国家(地区)住房空置率(%)数据来源:OECD的分析师指出,一定程度的住房空置率是合理和必要的,但过高的住房空置率应引起警惕,其潜在风险不容忽视。其进一步分析认为,“目前中国的城市化进程整体还是快的,人口都集中在城市。相对较高的空置率有助于平抑房价和房租的过快上涨,顺利接纳人口的涌入。”但从市场供求关系来看,空置率高意味着市场存在大量的潜在供给。当房价下跌预期强烈时,大量空置房进入存量房市场,会加剧供需失衡,放大房价下跌风险。从海外经验来看,RealData认为,房屋空置税可能有助于控制房屋空置的风险。“法、英、加、澳和中国香港都有房屋空置税,而mainland China尚未征收相关房产税和空置税,导致房屋空置成本较低,一定程度上降低了房屋占用效率。”什么因素影响空置率?从以上调查数据来看,不同城市住房空置率的分化和差异也说明不同地区房地产市场发展潜力不同。空置率相对较低的城市房地产市场有更大的发展空间,而供应相对过剩。影响一个城市住房空置率的因素是复杂多样的。RealData分析师认为,宏观层面的老龄化程度、购房门槛、租金回报,以及微观层面的楼龄和物业类型都会影响住房空置率。该机构认为,随着老龄化的加深,住房需求将逐渐减少,这将导致更高的住房空置率。数据还显示,它们之间存在相关性。典型的城市有南通和重庆。前者人口老龄化23%,空置率15%。后者人口老龄化17%,空置率17%。另一方面,在65岁以上人口占比不到10%的深圳、厦门、广州,空置率都在10%以上,尤其是深圳,老龄化人口占比3.2%,空置率仅为5.3%,反映出对u 以北京为例。2022年上半年,北京二手房交易平均按揭比例仅为37%,是全国购房门槛最高的城市,但其住房空置率仅为6%。图:在住房空置率与居民房价比方面,RealData的数据显示,重点城市二手房房价中位数与住房空置率的相关系数为-0.71,显著为负。在房价高的一二线城市,比如北方的沈霞,住房空置率明显低于其他城市。住房空置率越高的城市,如南昌、廊坊、佛山,房价越低。此外,租金回报也是决定空置率的核心因素之一。一些拥有多套房屋的业主宁愿将房屋空置也不愿出租,部分原因是租金回报低,这与沟通协调成本和房屋损失相比并不具有吸引力。数据显示,重点城市房租(中位数)与住房空置率的相关系数为-0.70,房租与住房空置率负相关。其中,空置率最高的深圳、北京、上海,月租金中位数超过5000元,空置率最低的南昌、廊坊,月租金中位数不到1600元。此外,从微观上看,楼龄和物业类型是影响住宅空置率的两大因素。老旧小区通常设施齐全,地理位置好,住房需求旺盛,空置率低;不同类型住宅区的空置率也有明显差异,从低到高。