首页 - 深圳经济 - 深圳刚需停工 竟被银行拿走购房预售款?政府部门采取行动.

深圳刚需停工 竟被银行拿走购房预售款?政府部门采取行动.

发布时间:2022-03-27  分类:深圳经济  作者:admin  浏览:6257

来源:经纪人中国先是听说自己买的拍卖行开发商资金链不行了,然后发现心仪已久的新房停工了,再得知购房预售款被银行从账户上划走了.这是深圳宝安区航城街道凯撒一班山的业主正在经历的事情。另外两位主角是凯撒和民生银行深圳分行。好在宝安区相关政府部门多日来积极作为。此外,他们还在其他银行开设了由政府直接监管的“维稳账户”,帮助业主追回部分违反规划被抽走的预售款,督促各方“保楼”。在目前银行涉房风险敞口变大,相关房企资金链紧张的情况下,山主的遭遇并不只是孤例。房地产行业作为一个关系到上下游众多行业的行业,能否稳定健康发展一直为各方所关注。3月16日,国务院金融稳定发展委员会召开专题会议,研究当前经济形势和资本市场问题。其中,关于房地产企业,会议指出,要及时研究提出有效的风险防范化解方案,提出向新的发展模式转型的配套措施。随后,央行、银监会、证监会等部委就支持房地产健康发展作出表态。其中,央行表示,坚持稳中求进,防范和化解房地产市场风险;银监会表示,坚持住有所居、住有所不炒的定位,不断完善“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制;证监会表示积极配合有关部门合理化解房地产企业风险。中国券商记者就资金监管、如何确保财产交付等问题采访了民生银行和凯撒。截至记者发稿时,未收到任何回应。2008年3月25日,拍卖行突然停工的时候,天空阴沉沉的,下着小雨。为了让拍卖行尽快复工,上百名业主来到民生银行深圳分行总部,派出5名代表与民生银行深圳分行的人沟通,要求返还预售账户的资金。“民生银行深圳分行承诺于3月23日返还此前划拨的预售监管账户资金3.56亿元,但其违背了承诺。看看今天(3月25日)会不会还。”业主代表之一的姜云(化名)说。这些业主是宝安区航城街道凯撒月半山的业主。凯撒月半山项目原是百灵达工业区的城市更新单元,开发商是凯撒。2019年,凯撒正式宣布项目启动。2020年8月,该项目预售许可证获批后正式开盘,住宅产品共1452套,户型面积约79-126,均价约5.55万/,为当时刚需。据券商中国记者了解,深圳宝安区航城街道凯撒月半山项目共有1492户业主。“我们买的是一线城市五证齐全的刚需拍卖行,合理合法,不是小产权房。”凯撒月半山业主云青(化名)告诉券商中国记者,他并不指望一线城市的刚需房地产会出现爆炸式增长。云青介绍,2021年11月初,凯撒担保的金恒理财产品曝出逾期付款的消息后,他们就开始担心并关注所购楼盘凯撒大半山项目的施工进度。根据合同,凯撒月半山将于2023年1月交付该建筑。但有业主发现,2021年11月底,这个项目已经停止施工。业主提供给凯撒月半山相关业主的深圳市宝安区住建局2021年12月30日的复函显示,凯撒月半山项目主体结构已经完成 针对预售监管账户资金或被非法挪用的问题,业主开始向项目所在地深圳市宝安区住建局反馈,询问预售监管资金的情况。在深圳市宝安区住建局给业主写的回复中,有一句话显示政府已认定资金被非法挪用3354“政府将积极协助追回资金”。宝安区住建局、民生银行、拓半山项目经理与业主召开7次网络协调会。综合证券公司中国记者获得的相关合同文件和沟通会议纪要,目前可以认定(政府相关部门已知并确认)的事实如下:(1)民生银行作为资金监管行,确实划拨了预售资金,但称是从“总账户”中划拨的。民生银行一位姓胡的经理表示,2021年11月3日,民生银行从普通家庭转出预售资金3.56亿元,但并非从预售监管账户转出。“我们不否认这个事实”。根据业主代表的分析,民生银行深圳分行是凯撒的开发贷款银行,也是本项目房地产的预售监管开户银行。在这种情况下,民生银行最了解凯撒的风险和信用状况。民生银行强调从“普通户”转账,是因为预售资金账户需要“专款专用”。(2)挪用后,宝安住房和城乡建设局将剩余预售资金转入政府主导的维稳账户,账户变更为开户银行。会议纪要显示,截至2021年底,预售资金监管账户仅剩1.9亿资金。据业主估算,预售资金总额应该高达70亿元。宝安区住建局提供的信息是:最后违规挪用的金额是3.56亿。挪用后,宝安住建局将剩余资金转入政府主导的维稳账户,开立维稳账户的银行是建行。(3)2021年底,宝安住房和城乡建设局牵头拨付了两笔钱,维稳账户里的钱从1.9亿元剩到了1.09亿元。会议纪要显示,凯撒仍拖欠农民工工资6000万元,转包给他们1800万元。年底,宝安区住建局牵头拨付了这两笔资金,剩下的1.9亿元最后是1.09亿元。(4)为确保交楼,保障房和建设局向民生银行发函,要求归还最后一笔拨款。根据会议纪要,宝安住房和城乡建设局估算,航城街道凯撒月半山项目预计工程交付资金需要7亿元。归还拖欠农民工工资后,维稳账户只剩下1.09亿元,即还有6亿元的窟窿需要填补。宝安住建局立即向民生银行发函,催促归还拨付的3.56亿元。(5)3月25日,预售款3.534亿退回维稳账户。中国券商记者获得的民生银行记账凭证显示:18年3月25日时后,3.534亿预售金被民生银行划至维稳账户,付款人名称显示为佳兆业旗下子公司深圳市景佳城市更新有限公司,付款行为民生银行深圳分行。业主代表告诉券商中国记者:虽然这部分款项被退回,但仍旧不能满足按时按质按合同交楼的目标,资金缺口依旧存在。民生银行的涉房不良率和佳兆业的资金链涉房业务的风险敞口,是眼下市场对银行资产关注的焦点。2020年末,央行、银保监会宣布实施房地产贷款集中度管理制度,对银行业金融机构设置房地产贷款占比和个人住房贷款占比“两道红线”,并对不同体量的银行设置了五档标准:个人住房贷款占比五个档次的占比上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%;房地产业贷款占五个档次的上限标准分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%。截至2021年6月末,民生银行在自己所处的第二档内,个人住房贷款和房地产业务贷款的规模占比均处于安全范围。在民生银行的资产分布里,房地产业是贷款的重要投向之一(另外还有租赁和商务服务业、以及制造业)。其截至去年中房地产贷款余额为4169.43亿元,比上年末下降220.89亿元,占比较上年末下降1.05个百分点。在行业中,房地产贷款总额仅次于租赁和服务业。不良率方面,民生银行截至去年6月末的房地产不良贷款率为1.04%,较2020年末的0.69%大幅上升。盈利能力上,民生银行2021年前三季度的营收和净利润“双降”:其实现营业总收入1306.4亿,同比下降8.9%;实现归母净利润354.9亿,同比下降4.9%。民生银行表示,营业收入的下降主要是因积极落实国家减费让利政策,主动调整业务结构,加大重点领域、重点行业优质贷款投放和国债、政策性金融债等优质流动性资产的配置,息差有所收窄,利息净收入同比减少75.58亿元深圳旅游;落实监管要求,压降非标准化投资,以公允价值计量且其变动计入当期损益的非标投资持有收益同比减少54.26亿元;以及债券买卖价差同比减少15.22亿元。再来看佳兆业,这家素有“旧改之王”之称的地产公司,从2021年11月担保的理财产品爆雷以来,陷入流动性困境。3月23日,佳兆业于港交所发布公告称,预计无法于2022年3月31日或之前刊发2021年报;若未按期刊发,预期公司股票将自2022年4月1日上午9时暂停买卖。无法按时刊发年报的原因是:疫情导致总部须强制封锁,以及深圳随后实行全市封锁,审核程序有所延迟,相关审核工作尚未完成。在2021年上半年,佳兆业的财务数据还很亮眼:实现营业额300.65亿元,同比增长34.8%;净利润为30.79亿元,同比增长30.5%;毛利率和核心净利率分别为30.9%和13.1%,保持行业较高水平。2021上半年,佳兆业净负债率为93.7%,自2017年以来实现八连降;现金短债比为1.53,剔除预收款的资产负债率为69.9%,三道红线提前达标。然而,2021年9月和10月,佳兆业的销售状况已十分惨淡。2021年9月,佳兆业合约销售金额约57亿元,同比下降64.6%;2021年10月,其合约销售额约81.95亿元人民币,同比下跌30.49%。随后,2021年11月4日,佳兆业集团担保的理财产品意外爆雷,佳兆业召开了兑付沟通大会,锦恒财富到期未兑付超过3亿元,理财产品总金额约127亿元。2021年12月20日,佳兆业公告称,旗下一笔本金为4亿美元、票面利率为6.5%的美元债于2021年12月7日到期,应付利息约1292.78万美元,但佳兆业未按时支付相关款项。此后,佳兆业委任华利安诺基(中国)有限公司作为其财务顾问,以尽快缓解当前的流动性问题,并为所有持份者达成最佳解决方案。楼盘预售金挪用并非孤例实际上,楼盘预售监管账户资金被挪用并非孤例。当房企深陷债务泥潭后,或是出于“自保”,合作银行有的时候会“抽回”开发商的项目预售资金。今年1月6日,佛山市住房和城乡建设局(简称“佛山住建局”)官网发布通知称,请佛山各区住房城乡建设和水利局暂停与华夏银行签订商品房预售款专用账户监管协议,原因是华夏银行佛山分行未经监管各方同意,擅自将商品房预售款从专用账户划出,违反了相关规定,经多次约谈和警示仍拒不改正,对佛山市房地产市场造成不良影响。上海市光明律师事务所付永生律师对券商中国记者表示,类似的行为严重侵害了购房者的利益:首先,《城市房地产管理法》第45条规定,商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。开发商如果挪用了预售款,属于违法行为,住建局可以将开发商采取列入信用黑名单等行政措施;如果项目烂尾,无法交房,业主可以起诉开发商要求解除合同并赔偿违约金,公安部门可以追究开发商有关人员挪用资金罪的刑事责任。其次,银行违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的,银保监局可以对银行采取罚款、对有关人员采取纪律处分或禁止从事行业工作等措施。为防范类似情形发生,维护购房者合法权益,佛山住建局要求,各区住房城乡建设和水利局暂停与华夏银行及其下属公司签订商品房预售款专用账户监管协议。同时,对华夏银行及其下属公司参与的佛山市住建领域相关项目,精准研判风险变化,及时有效防范应对,有效保障房地产市场平稳健康。2021年7月份,住房和城乡建设部、银保监局等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,其中,在房屋买卖中挪用交易监管资金成为此次因城施策突出整治的重点之一。盈科律师(深圳)事务所闫浩杰律师对券商中国记者表示,商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设使用,不得随意支取、使用。因此,对于监管资金的使用有着严格的规定。根据《商业银行法》第30条的规定“对单位存款,商业银行有权拒绝任何单位或者个人冻结、扣划,但法律另有规定的除外”。从保护客户资金安全的角度来看,任何单位和个人,包括银行自身也不得擅自冻结、扣划客户资金。所以本案中的银行是无权私自从开发商的存款账户上,尤其是资金监管账户上划款抵贷的。开发商不能按期交房要跟进具体项目的开发进度来分析是一般性违约还是根本违约,根据《民法典》第五百七十七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”此时,购房者可以选择向法院起诉要求开发商继续履行合同或者主张解除《商品房预售合同》并赔偿相应的损失。