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这五个城市还是可以上车的 只是票价越便宜 风险越大

发布时间:2022-03-27  分类:深圳房产  作者:admin  浏览:7289

文|叶树利的利益会违背一切。目前楼市救市此起彼伏。远的有上车的机会,近的到处都是买房的陷阱。不过,在易树生看来,上海、北京、广州、苏州、深圳等五个城市,有合适的价值区域,目前还是可以买房上车的。中央在喊你:“你可以抢房子了。”2日,作为中国楼市幕后真正控制人的郭树清,让外界惊呼“不像郭树清”。值得注意的是,翻开郭树清的过往历史,此人对中国楼市的态度是“偏鹰派”,而非鸽派。2007年,时任中国建设银行董事长的郭树清表明了他对楼市的鹰派倾向:“老百姓的房贷是最安全的,建立严格的机制禁止炒房”。2011年,郭树清警告“中国房价疯狂上涨,存在泡沫”。郭树清于2017年就任中国银行业和保险监督管理委员会主席兼央行党委书记,他仍然没有改变对房地产市场的鹰派风格。2017年,郭树清警示市场:“抑制房价新措施有望出台”;2020年11月,郭树清说:“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’。”2021年3月,郭树清再次警告楼市“灰犀牛”。2021年6月,郭树清发出沉重的声音:“赌房价永远不会跌的人,终将付出沉重的代价!”之后的2021年7月,一系列调控政策接踵而至,相应的,中国楼市迅速转冷。但2日,在国新办举行的促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会上,郭树清对楼市的鹰派风格突然大变:“去年房价降了,房地产的泡沫化和货币化有了根本性的逆转。”别猜了,郭树清的意思很明显。现在的楼市是个好孩子。所以,今年中国各大银行流出的水,一定是奔着支持楼市去的。中共中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤16日主持召开国务院金融委会议,研究当前形势。会上,刘鹤呼应了郭树清的观点:“货币政策要主动应对,新增贷款要保持适度增长。”“对房地产企业,要及时研究提出防范化解风险的有效方案,提出向新的发展模式转型的配套措施。”上海:一个随时都在涨的城市之所以说上海楼市在价值区和合适房源还能上车。主要原因如下:A、人是跟着一个城市的治理能力走的,而产业是跟着人走的。从逻辑上讲,上海可能是中国城市治理能力最强的城市,甚至是其中之一。随着各地抢人门槛的降低,户籍制度正在逐渐瓦解。接下来,一个城市的治理能力越来越成为吸引人才的重要因素。城市的治理能力越强,对人就越友好,人们生活就越舒适。受益于1843年开埠后多年市场经济的影响,上海成为中国城市治理能力最强的城市。就像当年,香港大批娱乐圈明星移居内地,上海是首选。可以说,从中长期来看,城市治理能力将越来越成为上海最大的吸引力之一。b、上海正在加速抢占大量高富帅人才,从而加剧楼市供需紧张。2020年后,或许是迫于自身城市的老龄化压力和北京的追赶压力,上海开始疯狂抢人:2020年上海常住人口达到31460人,比上年增长近50%,2021年飙升至73128人,同比猛增约133%。更值得注意的是,作为中国排名第一的仅有的两个城市,上海抢的人才基本上都是“高学历” 上海二手房市场更为紧张:库存不足1.3万套,而上海二手房正常月成交量为2万套。也就是说,上海二手房的去化周期不到一个月。16日,国家统计局数据显示,从去年12月开始,上海二手房开始环比上涨,去年12月、1月、2月环比涨幅分别为0.4%、0.6%、0.9%。高压去周期,如果不是高压调控政策的压力,上海房价随时会引发暴涨。北京:中国楼市投机度最低的几大城市中,目前的北京楼市可能是投机度最低的城市,甚至没有。主要原因有:A、北京是楼市调控的模范生,政策炒作空间不大。自2017年317调控以来,北京一直是绝对的模范生,极高的购房门槛使得北京楼市的投机空间极小。目前的北京楼市主要是由改善型的实际需求支撑的。b,2017年317到2020年5月,三年的房价去泡沫,北京的房价泡沫已经走得比较干净了。相比之下,在此期间,深圳、杭州等口号控制的城市房价大幅上涨。经过涨跌,目前北京的房价,相对于杭州等城市,已经凸显了一定的洼地价值。c .在主要城市中,北京居民的资金杠杆率最低。先了解这两个指标。居民资金杠杆率是指居民贷款/存款总额。“居民资金杠杆率”的高低可以说明居民购买力的透支程度。指数越高,越透支购买力。指数越低,购买力越强。家庭杠杆率=家庭贷款总额/GDP,衡量一个城市居民的负债率水平。如果住户部门杠杆率较低,说明本市居民负债水平较低,反之,负债水平较高。目前根据我国的实际情况,家庭贷款的60%左右是房贷,所以也可以用家庭部门杠杆率和家庭资金杠杆率两个指标来间接判断一个城市居民的房贷水平。第一财经记者整理的一份全国23个主要城市居民部门杠杆率和居民资金杠杆率数据显示,全国23个大中城市中,居民资金杠杆率超过100%的城市有7个,分别是厦门(161.7%)、杭州(138.8%)、南京(137.9%)、深圳(137.2%)和合肥(100%)。北京只有49.2%,仅高于大连,远低于上海、广州、深圳。家庭杠杆率超过80%的城市有6个,分别是杭州。(107.4%),温州(94.1%),厦门(84.2%),深圳(83.2%),南京(81.6%),广州(80.9%)。而北京只有54%,同样远低于城市竞争对手的上海、广州和深圳等。换句话说,目前的北京楼市,因为高门槛和严执行的楼市调控政策,楼市已几无泡沫,可能是中国大城市中最健康的城市楼市。目前北京房价已从去年12月开始新一轮上涨。16日,国家统计局的数据显示,去年12月、1月和2月,北京二手房房价环比分别上涨0.8%、0.5%和0.7%。苏州:可择地择机上车当下的苏州,购房者可选择性上车,主要原因如下:A,苏州有价值。2021年,苏州GDP高达2.27万亿,仅次于上海、北京、深圳、广州和重庆之后,位列全国第六城。此外,苏州与上海、深圳是中国制造业最强的三座城市。B,在长三角的头部城市中,现在的苏州是房价的相对洼地。与长三角的上海、南京、杭州等头部城市相比,苏州房价算是相对的低洼处。C,苏州在拼命救市。当下的楼市救市城市中,主要可分为两种情况:一种是救市但救不活的城市;另一种则是救市可救活的城市。苏州属于后一种。目前苏州的房贷利率甚至可以低到4.6%,政府救市之心昭然若揭。广州:一线城市中对土地财政最依赖的城市目前的广州楼市,也可择机上车。主要原因如下:A,广州仍是稳当当的一线城市,疫情下城市的治理能力可以看出,追赶者杭州与广州之间仍差八千里。B,作为长时间的一口通商城市和1978年前那段特殊时期的半口通商城市,深厚的市场经济底蕴,在中国城市开始进入“政府治理能力比拼”的时代,中长期来说,广州的城市发展后劲仍值得信任。C,在四大一线城市,广州因为特殊的身份,对土地财政的依赖度最高,所以政府的托市动力也最大。中国各个城市因为行政层级不同,财政体系也不一样,比如北京与上海,因为直辖市的身份,深圳因为计划单列市的身份,财政体系皆为二级财政体系,即当地征收上来的财政收入,一份上交央府,一份留给自己使用。而广州则是三级财政体系,即除了向央府交一份外,还需向广东省上交一份,最后一份留给自己使用。正因为如此,相较于北上深,广州能够留给自己使用的财政收入占比要少得多。深圳新闻相应地,广州对于土地财政的依赖则要高得多。也因为这个逻辑,2017年317后与深圳楼市几乎同周期的广州楼市,直到去年8月才狠下心来调控,且不到半年,年后便匆忙松绑,而比广州更早调控的深圳,现在还在调控高压着。D,广州还在继续吸引人口流入。4日,广州市统计局公布的数据显示,2021年末,广州市常住人口为1881.06万,相较于2010年末的1270万,增加了约611万。16日,国家统计局的数据显示,自去年9月开始,广州二手房房价由涨转跌,1月继续环比下跌0.2%,不过二月开始由跌转涨,环比上涨0.6%。深圳:可低谷捡漏16日,国家统计局公布的数据显示,在北上广等三大一线城市房价转涨的背景下,2月深圳二手房房价继续环比下跌0.2%。目前在一线市场层面,深圳不时爆出有业主以低于二手房指导价10%的房价甩卖成交。投资是比较反人性的。目前的深圳房价,只要高压调控政策不变,预期转弱之下,房价下探的子弹还会再飞一会儿。不过,或许现在也是捡漏深圳的绝佳良机。毕竟不管从人口吸引力、经济可持续发展能力、房屋供不应求的过紧状态、城市治理能力等多维度来看,深圳都是价值城市。北上广深也有鹤岗对于北京、上海、广州、深圳和苏州,壹书生认为可以择机择地上车,不是所有区域都可以毫无差别地上车。A,北上广深也有塌陷区。以北京为例,2017年317后至今,北京至少60%的区域房产,从未上涨过。至少70%的北京区域,目前房价尚未达到2017年3月17日时的水平。所以在北京、上海、广州、深圳和苏州等地购房,也得精挑细选,不要盲目上车,以免跳坑。B,楼市分化的背景下,房价更贵的奔驰房比更便宜的QQ房,保值升值能力更强。目前这一波楼市下,豪宅涨得比普通商品房更猛。未来一段时间,这个趋势大概率更会继续。首先,因为失业+降薪风险不断加大的背景下,越来越多的中低层老百姓开始思考“吃草”,而百亿资产的富豪们,即使股价膝盖斩,还是富豪。其次,对于富豪们来说,股市跌跌不休、乌克兰战事让他们明白了人民币出海也不一定有保障,房产还是最不坏的保值资产之一,甚至没有之一。第三,在楼市疯涨期,此前的豪宅,为了表格里数据的好看,一直因为限价而被压制着房价,现在楼市救市的背景下,豪宅们限价的门槛必会越松越高,从而尚还有一些政策红利空间。因此,在目前的楼市分化的情况下,如果资金允许,宁买贵的,不买便宜的。宁买好的区域,不买将就的区域。切记,“价格便宜”正在成为楼市投资中主要的大坑。C,不要再高杠杆炒房了。现在的房价,已经不可能重现之前的突飞猛进了,因此现在购房投资,一定要控制好现金流。主要包括三层含义:首先,购房资金中,不应过度依赖贷款,否则后期的房价升值空间,极易被此后的房贷利息+二手房交易中的税费吃掉,从而沦为一个“为银行炒房”的人。其次,现在购房,一定要注重购房后房屋的租金回报收入。在此前大涨中,炒房客一般看不上租金收入,不过现在不一样了,房价上涨速度慢下来了,房租收入就不能忽视了。第三,现在购房投资,一定要做好自己所有房产的合计管控,因为未来要出房地产税,别因房产过多,沧落成一个“为政府炒房”的人。