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3月商业市场与发展报告:核心区域租金上涨

发布时间:2022-03-30  分类:深圳房产  作者:admin  浏览:4515

指数报告期内,多个样本企业的写字楼出租率有所上升,其中2021年末出租率超过95%的写字楼项目包括上海浦东嘉里城、上海兴业太古汇、广州太古汇、财富广场、城建大厦、越秀金融大厦、深圳工业区大厦、北京嘉里中心、上海恒隆广场等。整体办公室租赁情况有所改善。公开资料显示,就全国企业总部数量而言,上海陆家嘴金融位于第一梯队。北京CBD和深圳福田CBD紧随其后,均超过400家。从建筑数量来看,上海虹桥CBD和上海陆家嘴金融城建筑数量最多,均超过300栋。观点指数显示,报告期内,上海陆家嘴写字楼租金均价为7.79元/平方米/天,环比上涨1.7%,写字楼售价约为10.3万元/平方米,环比微跌0.33%。陆家嘴商圈知名度较高的写字楼有:上海招商大厦、上海中心大厦、环球金融中心、金茂大厦、生命人寿大厦、极光大厦等。样本企业平均租金收入增长15%。报告期内,多家企业发布了2021年业绩报告。数据显示,招商局管理、嘉里建设、恒隆地产、太古地产等企业写字楼租金收入大幅增长,与2020年相比,平均租金收入增长15%。其中招商管理的租金收入增幅最大,上述企业中项目数量也最多。财报显示,招商蛇口成熟期商业项目平均入住率为71%,平均单价为94.71元/平方米/月。截至2021年底,招商局主要从事21个写字楼项目,集中在北京、上海、深圳、武汉等城市。此外,共有10个写字楼项目在建,预计2025年前开业。分布城市包括上海、深圳、郑州、武汉、宁波、南京、厦门、海口等城市,其中宁波黔龙项目为委托管理项目。值得注意的是,招商蛇口管理的写字楼项目数量最多,但租金收入在样本企业中处于最低水平。意见指数显示,主要是由于管理的项目规模较小,均在10万平方米以下,整体办公出租率较低。最大的项目是招商住宅信托持有的深圳新时代广场,建筑面积87337平方米,其次是上海森澜美项目,建筑面积71143平方米。北辰实业五大商业项目中,北辰时代大厦和北辰世纪中心均超过10万平方米,建筑面积分别为13万和14.98万平方米。此外,太古地产的广州太古汇和上海兴业太古汇的建筑面积分别为19.24万平方米和20.31万平方米。招商局蛇口21个写字楼项目中,深圳新时代广场、深圳科技大厦、深圳科技大厦二期、深圳数码大厦由招商局商品房信托持有,招商局蛇口在全部四个项目中的持股比例均为34%。以上数据来源:招商商品房信托公告,观点指数整理从租金收入来看,2021年四个商业项目租金收入均实现大幅增长,其中增幅最大的是深圳科技大厦,从4280万增至5260万,增幅为22.9%。其次是深圳数码大厦,涨幅为19.2%。运营方面,数字大厦的入住率略有下降,从2020年底的72.9%降至2021年底的71.3%。与2020年相比,其他三个项目的入住率均有不同程度的上涨,涨幅最大的是科技大厦,从83.7%达到满租,涨幅为16.1%。同时,科技大厦也是租赁单价涨幅最大的项目,涨幅为104.1元/平方米。Sci的完整版 此外,2021年,越秀地产成功将广州越秀金融大厦出售给越秀地产基金。交易完成后,越秀地产基金在广州的项目资产比例由79%增至83%。目前,越秀地产基金资产包中的商业项目包括财富广场、城建大厦、国际金融中心、越秀大厦、武汉地产、杭州维多利亚、越秀金融大厦等。来源:企业公告,意见指数显示,上述商业项目平均入住率为92.03%,最高的是杭州维多利亚,为97.4%,租赁单价为122.6元/平方米/月。与2020年相比,杭州维多利亚项目的估值涨幅也最大,估值上涨1.1%。越秀房托的业绩报告显示,2021年写字楼项目的营业收入录得轻微增长,幅度为0%至2.5%。深报写字楼租赁平均单价187.7元/平方米/月,较2020年增长5.1%,2021年录得收入9.73亿元。单位租金最高的是郭进中心写字楼项目,241元/平方米/月,出租率94.5%。2021年实现营业收入4.95亿元,较2020年增长1.5%。深圳写字楼需求增加,核心商圈租金上涨。值得注意的是,越秀地产基金上述提及的广州写字楼均位于天河区,整体租赁平均单价为178.17元/平方米/月,其中最高的为郭进中心,写字楼租金为241元/平方米/月,远高于2月份广州天河区写字楼租金平均单价。资料来源:全国房价报价网,观点指数。从报告期内各城市区域租金来看,北上广深四大城市写字楼租金最高的区域为北京西城区,写字楼平均租金为7.16元/平方米/天,环比下跌7.73%。上海黄浦区,均价6.37元/平方米/天,环比上涨7.6%;广州天河区,均价4.07元/平方米/天,与上月持平;深圳福田区,均价4.16元/平方米/天,环比上涨0.97%;以北京西城区金融街商圈E9号楼为例。报告期内(2月),租金为22.04元/平方米/天,较上月的23.29元/平方米/天下跌5.37%。此外,金融街商圈也有部分项目租金上涨,如富凯大厦租金环比上涨13%。.24%。值得注意的是,北京东城区2月办公租金单价有所上涨,也是各区域中涨幅最大,达3.09%。同时,报告期内东城区新增北京银泰吉祥大厦写字楼入市,位于东城区王府井商业核心区,结合东城区产业政策与楼宇核心区位优势,将打造以金融、科技产业总部为核心的商务区。总体而言,除北京西城区外,一线城市商务核心区域的平均租金单价有所上涨,办公需求有所上浮,项目租金相较上月有所提升。此外,深圳7个区域办公租金相较上月均实现上涨。从城市整体表现看,报告期内(2022年2月)北京办公租金平均单价达5.45元/平方米/天 ,是唯一租金平均单价突破5元/平方米/天的城市,位于全国首位;其次是上海,平均租金单价为4.19元/平方米/天。数据来源:全国房价价行情网,观点指数整理此外,广州办公租金单价自去年11月超过深圳之后,12月两者租金差距进一步扩大,今年以来两者差距逐步缩减,2月份基本持平。环比方面,报告期内北京办公租金单价环比下降0.91%,上海、广州、深圳租金单价环比均实现不同程度上浮,涨幅在1.45%到5.52%不等。其中深圳涨幅最大,达5.52%,其次是广州,涨幅为3.38 %。华润置地出售整栋资产,商办资产交易频繁大宗交易方面,3月16日,根据戴德梁行发布的消息,利安人寿保险股份有限公司成功完成了对合肥华润大厦A座整栋甲级写字楼的收购,卖方为合肥华润置地,交易金额约为8亿元。据观点指数了解,该交易项目位于合肥蜀山区政务CBD的万象城综合体内,于2017年落地,稳定运营四年多,由东西两座塔楼组成,总建筑面积约13万方。东塔楼建筑高度约280米,总计55层,其中38-55层为君悦酒店。西塔楼建筑高度约210米,地上43层,地下三层。本次交易包含了A座7-36层写字楼,面积近65000平方米,是迄今合肥最大体量的整栋写字楼交易。项目租户包括一批世界500强及国内知名实力企业,主力租户包括华为、汇丰银行、德勤、拜尔、盈科律所、中国石油等。3月21日,复星国际间接全资附属公司浙江复星与中融国际签订股权转让协议,拟以63.42亿元收购上海复星外滩置业有限公司(简称"复星外滩")50%股权。交易完成后,复星国际将间接拥有目标公司100%股权。目标公司复星外滩主营业务是持有上海外滩金融中心(BFC)物业,位于上海市黄浦区中山东二路,总建筑面积超过42万平方米,囊括办公(拥有两栋180米高层双子塔楼)、零售、餐饮等生态。公告显示,截至2021年底,BFC物业的价值约为230.78亿元。此外,随着房地产行业债务违约事件频发,出售持有资产成为房企回笼资金的重要渠道,同时也是企业向债权人显示诚意的重要方式,因此部分陷入资金危机的企业表示了出售自持项目的意愿。此前早有绿地、世茂等企业将自持商办资产摆上货架,其中不乏优质项目,对于有能力房企而言,这无疑是一次"捡漏"的机会。