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租赁类REITs正式上路 但还远未收获

发布时间:2022-05-02  分类:深圳房产  作者:admin  浏览:5134

不少房企和金融高管认为,最近两年REITs不会出现井喷,行业需要更多扶持政策| 《财经》记者张广玉编辑|王波历时十个月,保障性租赁房(以下简称“租赁房”)公募REITs试点终于迈出实质性一步。4月13日,国家发展和改革委员会(以下简称“NDRC”)收到了深圳安珠集团正式申报的国内首个租赁住房REITs项目。2021年6月,国家发改委发布新通知,将出租房纳入公募REITs试点行业。有头部开发企业和基金领域的高管对《财经》表示,如果公募租赁房REITs成功发行,资本的退出路径将被打开,这意味着租赁房的建设可以吸引更多的社会资金。在中国,房地产信托投资(REITs)是通过公开募集资金推出的信托产品,其基础资产是基础设施。上市后,REITs拥有该房产的所有权,其收入来源于租金和房产增值收益,并会定期向投资者支付现金分红。出租REITs是指企业将出租房屋的产权转让给REITs信托计划,投资者购买REITs信托产品。租赁项目以年度运营收入向REITs投资者支付股息。投资者也可以在二级市场转让该产品。根据研究,CICC预测,从2022年到2025年,租赁住房开发的投资将达到约13万亿元。“十四五”期间,租赁住房建设不仅是一二线城市的重点工程,也是房地产行业实现转型发展的必由之路。但租赁住房建设项目利润率低,投资周期长。一位长租公寓的业内人士估算,如果拿这块地来建,按照住宅或商业用地的市场价租房,大概需要50年才能收回成本。目前已有部分城市推出纯租赁用地。以上海为例,这类土地的价格是周边土地市场价的30%左右,同样需要20年左右才能回本。因此,要吸引社会资本参与,迫切需要一套完整的融资和退出机制。2020年4月,国家发改委和证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托(REITs)试点相关工作的通知》号文,标志着国内公募REITs正式启动,但当时的试点行业不包括租赁住房。目前在沪深交易所上市的公募REITs有12只,涵盖高速公路、仓储物流、清洁能源发电等行业,业绩均不错。截至记者发稿时,除平安广州广和REITs较发行价下跌2.7%外,其余10只REITs均较发行价上涨12.5%至48.5%。多位受访者表示,目前市场对投资REITs热情极高,供需失衡。只要出租房的REITs能成功推出,就不用担心买家了。但现实是,要推动REITs的快速发展,还有很多症结需要解决。租房REITs发行是国家队标配,《财经》。据悉,安珠集团向NDRC递交REITs项目并不意味着发行已有保证。多位受访的金融行业人士表示,根据过去一年的经验,发改委会优中选优,被淘汰的项目不在少数。一位有REITs项目经验的公募基金人士估计,国家发改委乔纳至今已收到100多只REITs,但只发行了12只,通过率不高。按照REITs的上市流程,国家发改委批准后,还要经过证监会和交易所的审核。据了解,过去只有少数零星订单被卡在证监会的审核中,因为NDRC的审核一直非常严格。不过,由于深证安珠集团良好的项目资质和全国首单的旗手意义,很多受访的金融人士都看好t 据地产、金融行业人士介绍,首创集团和上海城投集团是北京、上海租房的主要承建方。从这个角度来说,国企和央企发行租房REITs更有优势。主要有两个原因:第一,从REITs上市审核的角度来看,很多金融行业人士都介绍过,国家队在面对NDRC的时候是被看好的。因为在商业运营上,国企和央企更合规,项目运营相对稳定。二是从拿地建设来看,民营企业作为大股东很难获得优惠的纯租赁土地。据某长租公寓内部人士透露,上海供应的100多块纯租赁用地,基本都是来自当地国企的闲置土地。这些土地原来的性质是非建设用地,比如仓储物流用地。转到拍卖市场后,大部分会被国企抢走,非国企竞争相对较弱。事实上,即使大量国家队进场,市场也不会在短时间内迎来租赁住房申请REITs的高潮。和股票一样,作为上市产品,一个REITs项目需要发布招股说明书,近三年的业绩是必不可少的内容。从政策导向看,2020年12月的中央经济工作会议首次决定“高度重视保障性租赁房建设”,距今不到一年半。大部分租房的企业都是在政策定下来之后才行动的。以2年开发建设、3年运营计算,估计大部分有意申请租赁住房的REITs企业要到2025年才能拿到申报项目。此外,国家发改委(NDRC)还明文规定了REITs发起机构的资产规模,首个申报项目的市场估值不低于10亿元;同时,为保证后期资金募集能力,发起人持有的可发行REITs的资产总规模不得低于初始申报量的2倍。以深圳安珠集团为例。集团此次申请REITs的项目包括1830套房源,估值11.58亿元。按照前述规则的要求,其目前持有的租赁房屋总资产至少须达到23.16亿元。据一位基金业内人士估计,深圳安珠保障房的资产在100亿元左右。由于行业涉足租房时间较短,能达到上述规模门槛的企业寥寥无几。例如,上海城投集团建设租赁住房的主要平台是其租赁品牌宽庭,F.O.G宓尚资产董事长陈晓鸥团队是他们的资产管理合伙人。陈晓鸥告诉蔡经》,宽庭规划的保租房将有2万余套,未来资产组合的规模有望与深圳安居匹敌。但目前,宽庭正在运营的保租房只有800余套,离打包上市还有距离,剩余大多数还在开发阶段。4%分红门槛,投资人入市的底线要激发保租房REITs市场的活力,需让参与者能够算得过来账,并消除他们对政策不确定性的担忧。《财经》获悉,一些地产人士和投资人担心,若仅靠租金收入,多数保租房达不到4%的REITs分红水平。分红水平是指上市REITs在一年里的运营净收入除以上市价格,这是考核REITs项目商业可投性的最重要指标之一。目前中国公募REITs市场的分红水平门槛是不低于4%。保租房的租金是受政策指导的。国务院办公厅文件明确要求,保租房租金要低于同地段同品质市场租金。目前,各城市制定的细则将标准定在市场租金的85%-95%不等。深圳安居集团或许可实现分红4%,但其具有特殊性。据新华社报道,深圳安居集团申报的四个项目,均位于深圳核心区域或核心地段,整体出租率达99%。这样的优质区位和运营效率,不代表行业普遍水平。因此,政府补贴力度将是决定项目能否跨过门槛的关键。前述长租公寓业内人士透露,原则上要发展保租房的各城市都会给予补贴,但目前,大部分城市还没有出台明确细则和标准。陈晓欧告诉《财经》,一般而言,上市的REITs项目90%以上的净收入要用来给投资人分红,企业只保留不到10%,所以在海外成熟的REITs市场,对企业是免税的,投资人拿到分红后再各自交税。但依照现行中国税法,REITs项目净收入要在企业端先交一笔税,这不仅拉高了企业的税费,项目回报率也降低了(甚至可能过不了4%分红水平门槛)。这种操作之下,项目对投资人的吸引力也相应降低了。另外,发行保租房REITs项目的土地性质变更,可能导致的额外成本,也让投资人头疼。各城市鉴于土地资源和历史发展因素,保租房的来源形形色色,既有新建也有旧房屋改造。土地性质也五花八门,有农村集体用地,也有国有企业的地。有出让地也有划拨地。保租房和REITs都是这两年的新事物,土地转化使用政策规则还不完善,可依据的文件不多。这就给地方相关政府部门出了难题:哪些项目可以纳为保租房?纳保的,哪些又可以批准上市交易?一些保租房建在政府无偿划拨的土地上。发改委文件规定,若REITs项目用地是以划拨方式获得,需要当地政府或自然资源部门对项目转让无异议,以此确保“土地依法依规”。那么,当地政府在给出“无异议”意见之前,会不会要求补交土地出让金?上述公募基金人士说,在目前实操中,这个问题还是未知数,没有明确统一的答案。一旦需要,那该项目很可能无法达到4%分红水平门槛。再比如,一些保租房是建在农村集体土地上,这类土地发公募REITs上市,需要得到充分的村集体授权。这项决策也存在不确定性。长租公寓业内人士测算,北京未来一半的保租房将用农村集体土地供应,广州和深圳也将有相当比例的保租房来自城市更新或旧城改造。据了解,深圳安居集团项目土地性质和权属清晰且合规,不会面临这方面阻碍。政策补丁条款亟待落地其实,深圳安居集团报送的项目,在多个维度都有独特性,这使其成为资本市场的稀缺资产。但保租房建设不应只是零星佼佼者的盛宴,要打通REITs投资退出通道,拉动全行业的投资热情,市场还有不少症结亟待打通。虽然国务院办公厅文件中提到,“企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的,可将物业抵押作为信用增进,发行住房租赁担保债券。”但对于发展保租房REITs,目前缺少统领性的指导意见,也缺少面对具体问题的处理细则。这就让地方政府发展保租房REITs时,面临潜在的决策失误风险。前述公募基金人士说,“REITs能够促进投资良性循环,对于区域经济健康发展有着积极的作用,各地政府一定是支持REITs的。但是,发展REITs现在还不是地方政府的硬性KPI,不做的话,也不会被视作过失。”相应地,地方政府要促成一桩保租房REITs报送发改委,要面临很多复杂决策。针对保租房REITs的发展,中联基金投行委总监张唯也认为,除土地问题,还有税收问题,要不要适当减免税款?租金补贴上,是否需要补贴,要补贴多少金额,以什么形式补贴?这些问题里,可能隐藏着很多红线,而且涉及多个政府机构,需要跨部门协调。这类问题个性化沟通难度往往很大,如果推动REITs常态化发展,则需要形成常态化机制来解决这些问题。陈晓欧谈道,中国公募REITs的规则设置还有一个特点,产品发行主体和原始权益人不一致。原始权益人就是项目开发运营方,例如深圳安居集团就是这个项目的原始权益人。在海外成熟市场,原始权益人是可以自行发REITs的,原始权益人与发行主体通常一致。但在中国不行,规则限定所有项目的发行主体都是公募基金。例如已发行的中航首钢生物质REITs,这是一个将垃圾处理再发电的项目,其原始权益人为首钢环境产业有限公司,但REITs产品发行主体是中航基金。这种规则下,REITs基金管理人(上市主体人)和底层资产的运营管理人(原始权益人),是两家公司两套人马,各自负责专业领域。项目所有权已经归REITs了,但因为基金公司并不很懂各种类型的基础设施运营,所以还要委托原始权益人管理。目前,这种模式还没有暴露问题。但陈晓欧认为长远来看,该模式可能存在隐患,“原始权益人毕竟不是上市主体人,那它能不能充分尽到管理人责任?他有没有清晰且合理的权责?能不能保证勤勉尽职?这些都有待观察。另外双方目标可能不一致,公募基金公司关注市值,但原始权益人可能更从实业角度,关心怎么把资产管好。双方有分歧时如何专业地处理与协调?如何实现市值管理与资产管理的平衡?都可能会在REITs上市后需要解决。”除了这些REITs业务惯有的难题,保租房本身也有政策盲点待解。其中企业最关心的是定价标准,如作为参照的“同地段同品质市场租金”,应该如何定义?上述长租公寓业内人士说,当下各地政府对“市场租金”存在两种理解:一是,当地长租公寓的租金,如万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓等集中式长租深圳旅游公寓的租金;二是,当地民宅的租金。从租赁业务角度,一般而言长租公寓开发、改造、运营等成本比民宅高,所以长租公寓租金也比民宅高。长租公寓业内人士说,保租房的开发和运营流程、模式,更接近于长租公寓,所以成本也接近长租公寓。若以长租公寓价格打9折作为保租房价格,回报率可以达标。但如果以民宅价格打9折,大概相当于长租公寓价格的6到7折,这就几乎没有商业角度的可行性了。从成本与回报角度,张唯也认为,比起北上广深,新一线城市租售比(单套房月租/房价)更高,有助于防止或者缓解REITs拟发行价格与市场交易价格的倒挂现象。这可能成为新一线发行REITs的相对优势。对此可理解为,产生同样租金的两套房子,新一线房子的房价,比北上广深的更便宜。保租房REITs上市时的资产估值与当地房价正相关,因此,新一线发行的REITs更容易达到让投资人满意的4%分红水平(全年运营净收入/上市价格)。点击播放 GIF 0.0M