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深圳首批供地“封顶价”全部拍卖“报复性购房”言之过早

发布时间:2022-05-02  分类:深圳教育  作者:admin  浏览:8269

“土地市场是楼市的重要风向标,4月深圳土地出让结果提振了后市。来自东莞和深圳的5月姜晓亭/深圳楼市值得期待。4月29日下午3点,深圳2022年第一批土地拍卖正式开始。经过4个多小时的鏖战,最终所有地块拍卖到最高价,全部成交,收钱近200亿。本次深圳出让8宗住宅用地(含1宗自持型保障性租赁房),总面积约32.11万平方米,总建筑规模约107万平方米,吸引了华润、中海、保利、招商、法华、万科、金地、越秀、卓悦、深业、安珠、建发、联发、田健、屏山城投、深山投控等近20家公司。房企总部大多在深圳,央企和国企约占90%。相比此前已完成首轮供地的京、厦、汉、成等热点城市,以及大湾区东关首批8宗宅地拍卖,深市土地拍卖取得了不俗的成绩。广东省深圳市城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李认为,深圳土地供应火爆有几个原因:一是本轮供地中很多地块的销售限价较2021年有所上调,相当于给开发商留了一定的利润空间;第二,深圳整体新房库存消化周期在热点城市中处于较低水平,从年初到现在经过两次爆发,需求被挤压但没有释放。再加上出让地块数量少,部分地块本身质量较高,大环境的暖风增加了开发商对后市的信心,形成了高热的抢地局面。市场层面,随着疫情的有效控制,解封后的需求正在慢慢释放。刚刚过去的4月,深圳某二手房成交明显好转,新房售楼处人气明显回升,9折优惠,当天成交超XX亿元。二手房成交量也触底反弹,月成交量超过2000套。作为楼市的重要风向标,土地出让结果也显著拉动了后续市场。1947龙华智敏地块成为最热经过激烈的竞拍,深业龙华安珠以37.8亿元竞得1.27万平方米建筑。据一位投资人介绍,高额利润是该地块吸引众多房企参与报名的主要原因。龙华智敏地块位于深圳市洪山区,居住氛围成熟,配套设施齐全。该地块限价令为72150元/平方米,比去年邻居中海斩获的地块限价令高出2350元/平方米。“刚需客”上车的深圳光明区出让的两块地也有明显的涨价趋势。如光明鱼塘区地块的限价为47150元/平方米,比去年同区出让的两块地高出3750元/平方米。光明区两宗地块均被华润拿下,共耗资41.31亿元。此外,深圳宝安区新安地块、坪山山景地块、坪山龙田地块、神山地块、龙岗宝龙自持保障性租赁用地分别由万科安珠联合体、田健、坪山城投、神山城投、龙岗人才安珠以最高价竞得。可见,无论是参与房企竞拍,还是最终拿地,央企和国企依然是深圳此轮土地供应中的拿地主力。其中,华润置地、招商蛇口、保利发展尤为活跃。在整个过程中,他们参与了六次土地拍卖。最终只有华润L 值得一提的是,这批土地进一步增加了保障性租赁房的供应。居住在龙岗的人才竞得的深圳市龙岗区宝龙街地块,将全部用于自持型保障性租赁房建设。深圳首轮供地完美收官,给市场带来暖意的同时,也显示出房企对大湾区这个核心战场依然抱有信心。“开发商,尤其是国有房企,对深圳楼市的未来还是有信心的。”中国城市经济研究院副院长丁松说。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,从深圳土地拍卖市场来看,房企依然在积极拿地,依然看好一线城市的土地投资。“目前来看,深圳土地拍卖市场仍会有不错的表现。类似的拿地也会对房企在其他城市的投资产生影响或启发。5月份,预计部分城市土地拍卖市场将有积极的复苏表现。”深圳西部一名房地产顾问随着个别热点楼盘成交成绩喜人,售楼处人气回暖,“报复性购房”的相关新闻被反复提及,进一步刺激了楼市。但实际情况还有待考量。以最近火了九成的星河荣域为例。2020年,星河荣域曾一口气推出922套房源,开盘即完成约85%的高去化率,剩余房源也在次月清盘;2021年,该项目再次推出211套房源,取得了“日光”的好成绩;这一次,90%的总卖房量只有139套。星河荣域是公认的网络名人板块“网红板块”,均价5万元/m2,周边二手房倒挂空间约2万元/m2。项目本身的亮点也可圈可点,但还是受困于影响销售低迷的大环境。“去90%的结果只能说明市场还是有一定后劲的,但目前的购买力还不能支撑深圳楼市的大范围复苏。”有业内人士认为。对于数据层面的小幅提升,乐有家营销总裁何凌也提到,“由于3月楼市成交基数较低,4月成交增速会‘好看’,实际上预计成交量仍处于低档阶段。”当“网络名人板块”和“网红板块”都无法完全复苏的时候,其他板块项目无疑更加艰难。有开发商直言,卖4个成果就够了。对于一些还在债务困境中的民营企业来说,其项目下去无疑更加困难。在刚刚结束的深圳第一轮土地供应中,除了同样国资背景的万科,再无民企。“去年深圳以来是民企暴雷比较集中的城市,目前民企整体仍处于资金风险的困境中。”李宇嘉对此表示。为加快去化,各楼盘也开始使出浑身解数,不过整体来看当前深圳新房市场并未出现普遍大幅降价促销,尤其热度稍高的西部地区,除个别特价房外,有折扣的房源一般也仅是推出认购99折,或认购、准签两个99折,即便是“五一”期间,各楼盘活动也主要以到访送礼等常规方式为主。相比之下,深圳东部片区力度稍大,有楼盘更是罕见直接调低备案价。近日,一则关于大鹏新区满京华云曦花园主动调低价格,且给之前买家退回差价的消息掀起市场一阵热议。主动调低且主动赔偿差价,这在深圳楼市实属罕见。对此,记者向项目方进行了求证,该消息被证实。“降价更多是区域问题和限制,并非由于项目或产品。”满京华云曦花园相关人士补充说道。位于大鹏新区的满京华云曦于去年下半年正式开盘,开盘均价约3.49万元/平方米,今年调整后的均价约2.9万元/平方米,降幅高达17%。就目前整个深圳新房市场,均价低于“3字头”项目其实已不多。按面积计算,平均每套总价下调约30万-40万元,据悉项目前期卖出80多套,合计退给购房者约3000万元。市场下行期楼市分化更加明显,虽有回暖信号,也主要集中在个别热盘,相对冷门板块难见起色。满京华云曦位于的大鹏新区由于缺少轨道交通带动,虽产品优势明显,但吸引刚需客户购买的热度依旧未能跑过光明、沙井等,板块其他项目今年以来也长期处于如推出特价房等“促销”状态。调价或是无奈之举,但价格优势明显下,开发商“自救”或为了吸引更多自住刚需客户关注。━━━━5月市场可期目前,大湾区楼市放松调控正从多个城市蔓延开来,继佛山确定“满5年二手房不再纳入限购范围”、中山调整购房门槛“大专及以上无社保可购房”外,赶在“五一”小长假前,东莞也开始了新一轮楼市解绑,主要从恢复个税、调整个税/社保缴纳时长认定方式等购房资格层面进行放松。对于深圳后续楼市政策走向,贺玲同样提到不排除有政策上的“正常调整”或“边际微松”,“这对于当前过度压制的需求释放有一定缓解,相信在刚需购房和新市民购房需求满足方面会有考量,预计年中市场会有‘复苏’行情。”房住不炒下,深圳为提振市场预期也在不断地做着努力,包括房贷利率持续下探。据乐有家研究中心数据,目前深圳商业银行首套住宅房贷利率已普遍调整为4.9%,二套为5.2%,相较3月下降了15-30BP,且放款速度提速。供应端也在增加。据深圳市住建局公开信息显示,深圳二季度计划入市住宅14250套,其中不乏多个“网红盘”;对比一季度7509套房源,楼盘供应端增量明显,对于刺激成交将有一定成效。还有,备受市场关注的二手房参考价调整问题,前段时间官方在回复中表明了“会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整”。如今,在全国政策环境相对放松的背景下,不排除深圳后续根据市场变化进行正常调整。显而易见的是,4月29日的土地出让结果又是一个好消息。“预计第二批、第三批次集中供地会有更好表现。”李宇嘉表示。责任编辑:马琳 温红妹审读:戴士潮中国房地产报版权所有未经授权不得转载以及任何形式使用