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深圳小户型二手房“死”了!

发布时间:2022-05-08  分类:深圳房产  作者:admin  浏览:8514

目前深圳楼市在上升,但主要是新房。二手房还躺在地上,最多低头,还是爬不起来。我问你,深圳二手房市场什么样的房子最难卖?是指导价和业主报价差距最大的一个。没错。再者,什么样的房子差价最大?毫无疑问是那些小户型!尤其是那些地段好或者学校好的小户型。这种前几年涨的最多的房子,现在情况最差,因为差价太大了!是一瞬间,一瞬间。失去杠杆,失去流动性;业主不能卖,只需要买。深圳小户型二手房陷入死循环.....................五一假期,马克去看了二手房市场。我感受到的,除了冷,还是冷。从中介那里了解到,大部分都是问业主报价,所以就没有下文了。你可能会说,4月份深圳二手房交易回暖。不是接了吗?是啊,是啊,越来越暖和了。4月二手房成交1860套,环比上涨70.7%,看起来是个不错的数字。但是不到两千套的水平还是太低了。二手房价格政策出台前,深圳二手房成交量在5000套左右,正常;当时二手房的年成交量一般占总成交量的70%左右,几乎是新房的两倍,而现在已经远远低于新房。是不是大家都失去信心了?不完全是那样的。还有很多刚需,其实被挡在了门外。你可能会说,刚需可以买新房。如果你有价格限制,它会更便宜。是的,很多只是刚需买新房。这两年新房成交量远高于二手房。但实际上新房几乎没有真正的小户型,比如一室两厅,非常少。基本上都是三居室起步,总价比较高。也就是说,尽管有很多限价,单价相对较低,但总价高,对于刚需较小的资金量来说没有机会。这部分刚需购买力,被无情的挡在了门外!为什么二手房成交量很难上去?这是一个很重要的原因。供求被切断,小户型失去流动性!就举几个例子吧。我们来看一个比较典型的,宝安中心区的小户型,花样年的花城。指导价出台前,19、20年大幅上涨。一套38的一室一厅,总价从不到180万涨到现在的450万,单价差不多到12万/。价格高也没关系。更重要的是,首付太高。参考价338万,和业主报价相差112万,再加上按照指导价101万(按30%算)的首付,就是213万的首付,差不多50%。首付一百多万,本来可以买的,可能不是首付。花乡只是一个典型的例子。两年前一些上涨势头比较强劲的小户型,现在已经被冻结,很难成交。看看宝安的两居室,桃源居。一套58的两居室,参考价格293万。业主报价是多少?410万,差了117万。于是,首付变成了205万!本来有了一百万的首付,我只需要咬咬牙也许就能上车了,但是多出了一百万的首付,我怎么买得起?一室两厅的小户型完全失去了流动性!在宝安、龙华、坂田等板块,有大量这样的小户型,一年来几乎没有成交。而在龙岗,有很多房子相对便宜,接近指导价,成交量也较高。你可能会说,这两个例子,差不多都是首付50%的,比如深圳湾,宝中公馆区域,甚至更高的首付。你说得对 一方面,只是你想买,却买不到;另一方面,是业主想卖房子却拿不出来。供求之间的联系被切断了!纠结的游戏。要我说,你说那么多是想说二手房指导价需要调整吗?我会告诉你,这不是这篇文章的目的。这个游戏根本没那么简单!二手房指导价上调5%和10%。这有意义吗?指导价提高了。业主报价会上调吗?单纯提高指导价根本解决不了问题。直接费指导价怎么样?这个问题我也回答不了。从静态来看,取消了指导价,降低了很多刚需的首付,这是好事。能再多花一点时间吗?当2015年、2020年深圳市场重回暴涨,谁来承担这个责任?大量没上车的年轻人,以及后来来深圳的人,压力不是更大吗?指导价出台一年多了,效果还是很明显的。深圳二手房市场真的降温了,房价真的没涨多少。总体来说,略有下降。但只有深圳信息抹去了政策出台前的那一波上涨。对于一些刚需的情况,我不希望政策这么快调整。希望市场就这样稳定下来,等待自己。在这一点上,我其实觉得很矛盾。不是我说的逻辑矛盾,而是指导价政策难以执行。基本上很难落实楼市政策。无非是专注于这一边,或者专注于那一边;是下行周期更长还是尽快切换到上行周期?你可能还想问,后续政策会怎么走?回答这个问题,不应该从购房者的角度考虑,而应该从交易者的角度考虑。那是另一个逻辑。