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这个一线城市吸引了很多.

发布时间:2022-05-10  分类:深圳招聘  作者:admin  浏览:1456

在刘哮波,几乎每天都有城市出台新的楼市政策。但四大一线城市一直缺席。现在,广州大招官方已经公布了!但是这个大招有点不一样。《广州市提高工业用地利用效率实施办法》在广州市工业和信息化局官网发布。你可能会困惑。这是工业用地政策。和我们说的传统楼市有关系吗?这很重要。给你看看2021年底各大城市写字楼空置情况。广州是mainland China的大城市,甲级写字楼的空置率最低,只有11%左右。高于香港和台北,但明显低于北京、上海和深圳。四大城市中,深圳的写字楼空置率最高,达到23%,是广州的两倍多。广州的新大招有多项政策目标,其中一项就是让广州的写字楼供应量更大,空置率适当高一些。只有空置率达到合适的水平,写字楼才是买方市场,有利于降低企业的商务成本,增强城市的竞争力。有些人可能会困惑。广州新政,不就是工业用地吗?和写字楼空置率有什么关系?你以为深圳空置的写字楼,产权证上都是“商业写字楼”吗?不完全是。许多办公楼都是研发型的。建在M0工业用地上的建筑物。中国的工业用地过去分为三类:第一类工业用地(M1):对居住和公共设施等环境基本没有干扰和污染的工业用地,如电子工业、缝纫工业、手工业制造业等二类工业用地(M2):对居住和公共设施有一定干扰和污染的工业用地,如食品工业、医药制造业、纺织业等。三类工业用地(M3):严重干扰和污染居住和公共设施等环境的工业用地,如采矿业、冶金业、大中型机械制造业、化学工业、造纸工业、皮革工业、建材工业等。后来,深圳和其他城市率先创建了代号为" M0 "的"新工业用地",特指用于研发的土地。d、创意、设计、中试、检测、无公害生产等环节及配套设施,满足创新型企业和创新型人才的空间需求。从M0到M3,它反映了污染的程度。代码越小,污染越少。M0意味着没有污染。污染越严重的工业用地,越需要远离中心城区,降低容积率;相反,无污染的M0可以放在市中心,提高容积率。因为这是一所研发的房子。d、创意和设计,M0上的房子可以看起来像写字楼,甚至是甲级写字楼。还可配备行政办公和生活服务设施。3354你明白吗?工业用地上可以有房子。只是这种住宅,也是工业用地的性质,叫“工业公寓”。但实际上,在深圳等地的实践中,M0土地上不仅有写字楼、甲级写字楼,还有豪华公寓(性质仍为工业公寓)。深圳写字楼空置率为什么这么高?M0的诞生是一个重要原因。现在轮到广州了。广州的最新文件,许多文字都与M0的游戏有关(M0在文件中被提到27次)。比如下面这段:普通工业用地中配套行政办公和生活服务设施用地面积不超过总用地面积的7%,计算建筑面积不超过总建筑面积的15%,不能单独分割转让。新增工业用地(M0)配套行政办公和生活服务设施实测建筑面积不超过总建筑面积的30%;独立建设,用地面积不超过总用地面积的10%。也就是说,如果你申请的工业用地转为M0,那么你可以获得更多的“配套行政办公和生活服务设施”。那么,哪块工业用地可能会变成M0呢?文件规定:原则上,新增工业用地(M0)应位于市级核心区(区)周围500米范围内 市级核心区包括广州主城区核心区、第二中央商务区、白天鹅塘商务区、东部沿江开发区(东二环快速路西侧)、白云新城、广州南站核心区等区域。区级核心区由各区政府和广州空港经济区管委会结合实际情况划定,并报市规划和自然资源部门备案。按照前款规定,新型工业用地(M0)优先位于存量工业用地、村镇产业集聚区、珠三角(广州)国家自主创新示范区、广深港澳科技创新走廊广州段核心创新平台或节点、各类科技创新平台及产业集聚区周边区域。鼓励将符合广州市产业导向和政策要求的“链主”企业、省级及以上“专精特新”企业、中小企业等市场主体的产业项目纳入新型工业用地(M0)试点范畴。位于CBD的工业用地、位于高档工业园区的工业用地、轨道交通站点附近的工业用地等。都比较容易被转化为M0。由于普通工业用地转化为M0,它实际上具有商业用地的性质,其价值大大增加。所以你需要支付土地价格。广州的最新规定是:存量普通工业用地经批准调整为新增工业用地(M0)的,土地出让金按该地块总建筑面积乘以同地段写字楼市场评估楼面价的20%缴纳(不含必须无偿移交的建筑面积)。应该说还是很划算的!此外,广州应全面提高工业用地容积率。上图是广州最新公布的文件,显示了各类工业用地的容积率和建筑密度的上下限。广州还规定,今后工业用地一般建筑限高由40米提高到60米,特殊项目可另行论证。同时简化工业用地提高容积率手续,普通工业用地提高容积率不增加土地出让金。对于这些企业来说,都构成了利好。他们只需要增加一些建设成本,就可以大大增加厂区的面积,对广州的竞争力大有裨益。至于M0土地的容积率,规定是不低于3倍,不超过5倍。之所以设定相对较低的上限,是担心对写字楼市场冲击太大。更重要的是,广州工业用房分割转让政策进一步优化。具体规定为:生产企业在工业区块内国有普通工业用地上登记的工业用房,可以按照建筑物、楼层、房间等固定界限作为基本单元进行分割登记和转让,最小建筑面积不低于500平方米。在保持产业发展用途的前提下,分割后的产业用房可用于引进相关产业链伙伴的产业项目,受让方必须是经工业和信息化部认定的合法注册且属于转让方的产业链伙伴企业。。分割登记、转让和受让的主体是否符合本条规定的条件,由不动产登记机构征求所在区、广州空港经济区工业和信息化部门意见。产业用房分割转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的60%。这将进一步盘活广州的工业厂房市场,引入增量资金。虽然广州的工业厂房转让,有“产业链合作伙伴”的限制,但审批未必刚性,弹性空间总是有的。总结一下:第一,广州之所以出台“提高工业用地利用效率实施办法”,其首要目的是提高工业用地利用效率,让单位土地可以创造的产值进一步提升。根据广州市政府官网上的数据,广州在2015年的时候,工业用地平均容积率只有1.7。2015年,广州出台了“提高工业用地利用效率试行办法”,在新增工业用地减少的情况下,全市工业建筑面积增加了971.8万平方。到2018末,广州的工业用地容积率提高到了2.3。现在,广深圳旅游州希望进一步提升工业用地的利用效率。第二,此举有利于降低广州的营商成本,吸引更多的工业企业流入。企业可以在土地零成本的情况下,增加厂房的面积,自然会降低其成本。再加上可以申请升级为M0,建成后可以分割出售,这意味着还可以获利。这将全面提升核心区工业用地的价值,对企业释放土地红利。上图是四大一线城市,第二产业占比的趋势图。深圳虽然面积最小,第二产业占比仍然是最高的。广州的第二产业占比,已经低至跟上海接近的水平。以广州面积之大(3.5个深圳),第二产业的占比显然应该更高一些,这样广州的产业结构才更合理,发展后劲才更充足。第三,广州在M0上发力,相当于增加了商办用房的供应量。前文已经解释了,M0上的办公用房,外观看起来跟写字楼和甲级写字楼没有区别,还可以产生不少产业公寓。目前广州的写字楼空置率有点偏低,不利于企业降低成本。通过在核心城区增加M0用地,可以加大类商办物业的供应量。上图是这份文件附加的,广州核心城区的地图,也就是上面红框里的区域。南站被纳入了,万博CBD未纳入。将来这些区域的工业用地,将有不少转变成M0用地。广州核心城区的企业、人口承载能力将进一步增强。第四,对广州楼市将产生诸多影响。首先,对写字楼、公寓构成明显利空,意味着供应量将更大。另外,工业厂房分割、交易的便利化,也将吸引部分投资,对楼市资金构成分流。对于住宅市场,构成轻微利空。广州这个大招希望的结果,不是刺激楼市上涨。而是增加类商办的供应量,增加工业厂房的供应量,增加这些资产的流动性,降低企业负担,增强广州的竞争力,改善营商环境。在其他城市忙着松绑住宅市场,以渡过眼前难关的时候,广州显然眼光更为长远。广州的大招,目标是提升城市的中长期竞争力。