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全国17城首轮集中供地分冷热 流拍率下降 国企“托底”作用凸显

发布时间:2022-05-10  分类:深圳科技  作者:admin  浏览:5394

目前土地拍卖规则有所调整,是集中供地以来最宽松的一次。在地方政府不断优化土地拍卖规则提升房企拿地积极性后,2022年第一轮集中供地的流拍率较去年第三轮有所下降,但各地冷热分化明显,央企国企“托底”作用突出。截至5月7日,全国22个重点城市中,除上海、苏州、郑州、沈阳、长春外,其余17个城市已完成今年首次集中供地。从转让结果来看,市场分化明显。深圳有8宗土地拍卖全部触及最高价,杭州只有1宗土地拍卖有所收回,天津有大量地块被终止或拍卖。从拿地房企来看,几乎所有城市的央企、国企拿地比例都在一半以上,其中广州为88%,深圳为100%,北京为97%,南京为100%,合肥、青岛、杭州略少,分别为42%、53%、58%。柯睿研究中心指出,在积极调整土地供应策略以应对市场变化以及政策面利好消息的影响下,预计二季度少数重点城市的土地拍卖将有所恢复。但大部分房企的资金压力并未得到实质性缓解,大部分城市的人气仍将维持在较低水平。拍卖率下降的背后是受房地产行业形势变化的影响。今年很多城市第一轮集中供地比去年第一轮甚至第三轮明显减少。9城首轮集中供地共推出443宗涉及住宅的地块,较去年第三轮供应减少33.38%,较去年第一轮减少45.04%;此外,供应的规划建筑面积也有所减少,今年第一轮为4412.35万平方米,比去年第三轮分别下降41.34%和56.20%。例如,广州今年首轮集中土地拍卖推出18幅地块,明显低于去年第一、第二批集中供地的48幅,与去年第三批集中供地基本持平。但建筑面积和起拍价均有一定程度的下降,总建筑面积约276万平方米,起拍价合计367.7亿元。土地供应一向稀缺的深圳,今年首轮集中供地8宗,总建筑面积仅107万平方米,几乎跌回2021年第一次集中供地的规模水平,比去年第三批少了3宗。此外,武汉、青岛、重庆、福州等城市较去年第三批集中供地分别减少38宗、29宗、15宗和12宗。东方金诚分析师唐晓林表示,第一轮集中供地下降是因为房地产行业面临调整,房企拿地意愿和能力减弱,为避免大规模土地拍卖。另一方面,武汉、青岛等城市今年集中供地计划由三次变为四次。在土地供应减少的同时,地方政府的土地拍卖规则也有所调整,这是集中供地制度实施以来最“友好”的一次。据中国指数研究院统计,今年已完成或公布首次集中供地计划的19个城市中,“竞地城市”数量为0个,而去年第一、二、三次供地分别为11个、2个和0个;有三个竞争区域,而去年第一、第二、第三土地供应分别为10、6、3。此外,今年仍执行“限价”政策的城市有11个,去年第一、第二、第三供地分别为12个、12个、18个。为了降低土地收购的门槛,许多城市还降低了参与投标人的资格要求,包括降低 天津是目前拍卖率最高的城市。30宗地块正式拍出前,其中15宗被叫停,15宗地块中有9宗在拍出当天被拍卖。在5月7日刚刚完成土拍的济南市场,流拍率也达到了47%。地处东北三省的沈阳和长春,去年三宗土地流拍率很高。由于疫情等客观因素,这两个城市今年尚未公布集中供地计划。国企“垫底”虽然多个城市土地流拍率有所下降,但土地市场整体信心仍有待恢复。从今年首轮供地的拿地企业来看,央企和国企(含城投)在今年首轮土地拍卖中表现突出。北京是今年第一个开放集中供地的城市,出让的17宗地块中,只有一宗被民企旭辉竞得;广州出让的17宗地块,只有两宗被民企拿下;深圳8宗地块全部被国企拿下。广东省住房政策研究中心首席研究员李表示,央企和国企在各地首拍中的主导特征明显,主要是支持土地,避免地价下行对土地市场和楼市的影响,确保地价稳、房价稳、预期稳。值得一提的是,国企和全国布局的国企也更倾向于在核心城市的热点板块拿地。比如在广州,中海地产以27亿元的最高限价,9%的房源,获得白云新城一地块,溢价率15%。据界面新闻不完全统计,目前,中海地产是今年首轮集中土地拍卖中拿地城市最多的房企,包括广州、北京、重庆等8个城市,共拿地11宗,股权拿地金额约218亿元。拿地方面,绿城、建发、保利发展、华润置地等央企和国企名列前茅,拿地7宗及以上,其中绿城拿地数量最多,在杭州、北京等三个城市拿地11宗,金额超过260亿元。在第一轮土地拍卖中,杭州本地房企滨江是唯一能与这些国企抗衡的民企。拿下杭州11宗土地,拿地金额184亿元。但是,并不是所有的城市都有自己的“河畔”,更多的城市还是依靠地方城投。如广州成功出让的17宗地块中,有9宗由地方城投竞得,其中广州地铁以约165亿元竞得4宗,广州建设以约8.8亿元竞得2宗,知识城集团以25.9亿元竞得1宗,南沙建设以15.6亿元竞得1宗,番禺焦健以14.3亿元竞得1宗。此外,福州、武汉、无锡、成都、宁波、天津的地方城投公司拿地比例也达到了50%以上,分别为50%、50%、88%、51%。%、65%、70%。唐晓琳指出,尽管承担了一定的“托底”任务,但国企央企普遍重视在当地的资源优势,倾向于布局当地,且拿地不单纯考虑利润空间,更重视项目的去化能力。而对于大部分民营房企来说,当前扩充土地储备已经不是最重要的了,保持安全的现金流活下去才是关键。因此,不仅是重点集中供地,在全国其它城市的土拍中,房企拿地积极性也不高。据中指研究院数据,今年1-4 月,全国 300 城共推出各类用地规划建筑面积 49900万平方米,同比下降23.9%;成交规划建筑面积 39850 万平方米,同比下降 30.9%;成交楼面均价为 1838 元/平方米,同比下跌 28.9%;平均溢价率为4.4%,较去年同期下降 13.6 个百分点;各类用地出让金达 7322.8 亿元,同比下降深圳新闻 50.9%。从房企来看,1-4月TOP100房企拿地总额同比下降55.9%至3626亿元,绿城中国拿地金额位居榜首达到283亿元,排名第二至第五依次为建发、华润置地、中海地产、滨江集团,拿地金额均超过180亿元,而保利发展、万科拿地金额未及百亿。“从历史数据来看,二季度的土地成交情况好于一季度。因此,预期今年二季度土地出让规则仍会较为宽松,土地供应数量将有所提升。”唐晓琳称,展望二季度,从土地市场到政策方向将会持续利好房地产,部分经营稳健的房企投资需求将会得到释放,土地市场出让情况大概率好于一季度。未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。END一条君的历史文章,戳▼