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2023年深圳会出现暴涨吗?

发布时间:2022-05-10  分类:深圳房产  作者:admin  浏览:9007

顺便问一下.你觉得是时候循环回到2014-2016年了:2014年股市转牛,大家都把钱转到炒股上了。再加上当时房地产政策加码,2014年楼市逐渐下滑。然后2015年股市崩盘,股灾。同时,2015年3月30日,中央出台楼市放松政策。然后,深圳开始了为期一年的通胀模式,直到2016年初,房价翻了一番.事实上,市场上有很多声音说,现在的时间段很像2015年通胀前夕:自2021年全国范围内的房地产政策打压、金融收紧以来,楼市到处哀嚎,房企巨头一个个倒下。那么房企的下游企业也是一个个受到负面影响,濒临死亡。另一方面,金融行业受到金融政策收紧的沉重打击。冷哥的一个朋友,在深圳PA的财务部工作了好几年,月收入一直都是平均2-3万。今年,他的工资减少到每月只有9k。降薪2-3万到9k。太夸张了!那房地产行业的裁员降薪就不用我多说了吧?今年大家的耳朵都要起老茧了。2021年下半年,很多人把资金转移到股市,股市又热了起来。但前阵子,2022年初,a股跌破3000点大关。然后国家购房政策又开始放松,同时也遇到了美国大放水导致的全球性通货膨胀,等等.那么,如果深圳像2015年一样同时放松购房政策和金融政策,2023年会暴涨吗?你有感觉吗?历史总是惊人的相似。经过上一轮楼市周期一年多的大起大落,几千亿房企崩盘,老百姓的资产也逃不掉。2019年底深圳取消二手房市场所谓的“豪宅税”后,迎来了一波房价上涨。买卖双方都对未来房价走势持乐观态度,所以卖方不断反定价,但买方总能接受反定价。你一跟我唱,深圳房价就跳了~结果一二手房价倒挂,有买家抢着一手买。本来深圳的供应量就很少。于是,一些网红盘经常发“茶水费”。数据显示,2020年上半年,深圳共成交新房16727套,而因为新房供应量的减少,二手房交易开始占据主导地位。所以2020年上半年深圳二手房共成交44010套!如果不是2月份过年,2020年上半年深圳二手家庭不会少于7000户。而这股火从2019年底一直烧到2020年,二手房成交量甚至超过了2020年7月21317套的数字。资料来源:深圳市房管局和中国商业产业研究院。国家统计局数据显示,2020年3月,深圳二手房领涨全国。2020年5月,深圳新房价格环比上涨0.6%,同比上涨4.9%。二手房价格环比上涨1.6%,以12%的同比涨幅位居全国第二。如此一来,2020年深圳均价已经在冲9万/平米了!但是因为深圳人气过高,鹅迎来了715新政。7月15日,深圳住房和城乡建设局发布八项措施精准调控楼市,包括调整限购年限、完善信贷措施、调整税收等。1.在深圳落户满3年,连续缴纳36个月个税或社保,才能购买商品房。在此之前,定居深圳就可以买房了。2.非深户家庭和单身继续按照规定,在提供购房证明之日前,在本市连续缴纳5年及以上税收或社保,方可购房。3.个人住房转让增值税免征期限由2年调整为5年且实际成交总价不超过750万。 这样一来,二手房的指导价就比之前的市场成交价和挂牌价低了7折左右。但后来的细则规定,银行贷款也要按照指导价而不是实际成交价。那么原来30%首付的买家需要50%左右的首付才能买二手。这对喜欢玩杠杆的深圳又是一个打击。事实上,这一政策的出台虽然抑制了外资炒房团,但与此同时,深圳的真正需求也全部受到了影响。每次政策调控出台,都会被误杀。这就是为什么最近楼市回暖也是豪宅先行的原因。因为有钱人钱多,你的高首付和税对他们来说只是小麻烦。没关系~但是普通人就是需要的不一样。所以2021年深圳房地产市场是非常黑暗的一年,不亚于2008年。数据显示,2021年,深圳二手房44375套。从下图可以看出,相比2020年红柱近12万套的网签量,2021年二手交易量已经下降了63.1%!这是自2007年以来,二手房网签首次低于新房成交。来源:深圳市房地产中介协会中介标准参考数据。数据显示,2021年深圳共成交新房52417套,较2020年上涨15.5%,创下6年来新高。二手定价政策的出台,一度让深圳楼市呈现出新房热、二手房冷的特点。当然,交易量低,价格也低。资料显示,二手房指导价出台一年多来,今年前三个月,多个区的二手房价格出现了较大幅度的下降。比如南山中心区、蛇口、大冲;福田的华强北、百花;罗湖的青竹等。其中,南山中心区房价跌幅高达30%,华强北、翠竹房价跌幅均达28%,蛇口、百花、大冲、下梅林房价跌幅也超过20%。深圳二手交易量飙升,需要大力提振?然而,不要灰心。目前深圳二手房成交逐渐回暖。4月深圳二手成交1860套。从下图可以看出,今年1月深圳带红柱的二手成交套数为1557套,2月二手成交套数因为春节期间成交套数较少,可以忽略不计。3月份二手交易量为1117笔,4月份增加到1860笔。可以明显看到,深圳二手房成交套数还没有再次突破2000大关,但已经明显突破了今年的新增月均。高了。这其中主要还是因为今年第一季度全国性的政策逐渐放松,所以广州深圳的放松政策传闻也一直围绕在大家耳边。而按照以往的经历来看,传闻的背后多半都是放松的前兆。所以部分买家认为接下来广深放松政策几乎是板上钉钉的事情,也就给了买家们对未来楼市预期的信心。加上了现在上面对于贷款额度也放松了,各大银行额度都非常充裕,甚至早有传闻广深的二手房贷款已经可以悄悄做到按照成交价去贷款而不是按照指导价贷款了。所以这些原因也都是导致二手房成交量上涨的一个因素。而从4月份的深圳二手房成交面积段来看,60-90㎡住宅成交占比39%,成交占比最大;而户型方面,4月份3房户型成交占比42%,成交占比最大。从成交占比可以看到深圳刚需们已经陆续结束观望,开始下手了。深圳楼市历史回忆杀深圳2010年9月30日限购令出台,要求深户家庭只能买两套房、非深沪只能买一套房。而这次限购也是因为08年金融风暴过后的救市行为令深圳楼市启动了一轮暴涨,每年的涨幅都在30%以上。2008年因为美国雷曼兄弟引起的全球金融风暴也让深圳的房价暴跌。从1.25万均价跌破1万均价。很多炒房客在这⼀年赔的⾎本⽆归,而跳楼事件也市场发生,犹如当年香港。后来在2009年4万亿救市的刺激下,深圳房价开始回升,到了2010年深圳均价达到1.4万左右了。这⼀年救市的⼤⽔灌溉到全国楼市,多数城市的房地产市场出现疯狂。结果新国⼋条出台,主要针对房地产市场,而深圳也出台了楼市调控:⼆套⾸付4成,三套停贷,整体信贷环境大幅收紧。但这点调控对于当时的深圳来说已经没啥用处了,2011年均价到了1.7万。然后政府继续加码调控:⼆套⾸付6成,社保和个税补交⽆效;⼆⼿房不能随意加价,必须交易严格按照政府评估价进⾏。而2012年这一次深圳市场还是被打击了。但这一年深圳的均价依然继续上涨到了1.8万的均价。2013年均价2.3万;2014年涨到2.7万,政府再次加码,二套房停贷;而2015年3月30日中央发布了三大房地产放松政策:政策一:对拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭购二套房,最低首付4成。政策二:公积金贷款首套房,最低首付2成;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次公积金购房,最低首付3成。政策三:个人住房满2年出售免征增值税。过后新房价格由2.6万/㎡涨到了一年后的5.4万/㎡;二手价格由3.4万/㎡涨到了一年后的5.3万/㎡。数据来源:深圳中原研究中心而当年深圳的房价涨幅速度是全球最高的城市,没有之一。而深圳的购买力从09年救市后就开始越发强悍,当然这也和这十年来深圳的城市快速发展有很大的关系。各种人才、资金、企业开始逐渐涌入,以及深圳这座城市土地稀缺、供求失衡造成的结果,直到现在深圳的购买力依旧强悍。我还记得2014年位于布吉百鸽笼的金御半山开盘破布吉最高单价4万。而在去年高峰期金御半山最高成交单价去到了11.5万/㎡!这还只是布吉,我们再来回忆一下南山的房子:2015年330后的深圳湾宝能太古城、蛇口半岛城邦二期以及前海诺德国际的成交价:半岛城邦5-7万的成交价;宝能太古城8.5-10.5万的成交价;诺德国际6-7.6万的成交价;而经过了去年的二手指导价洗礼后的现在。半岛城邦二期报价最便宜的也要10.5万;宝能太古城最低要18万;诺德国际最低要近13万......对比去年最高峰时期有些回落,但是对比2015年依然全都翻倍了。虽然有些挂盘一年都卖不掉,但是价格坚挺是事实。深圳2023年会再次暴涨吗?在经过了2008年打击的深圳房价起来了,在经过了2010年首次限购打击的深圳房价起来了,在经过2014年加码政策打击的深圳房价还翻倍了,那你觉得经过去年二手房指导价打击的深圳房价就不能再起来了吗?错,深圳房价必然会再次回升,而未来几年的回升也一定会再超越2021年高峰期。仔细回看深圳这十来年的周期,每一次的政策以及经济动荡对深圳房价的打击都是短期负面影响,“而当政策放松以及经济恢复后的深圳房价就像饿了三天的狗闻到火腿肠的味道立马打鸡血蹦哒起来。”而深圳这次放松的话还会像2015年那样暴涨吗?局部区域有大涨的可能,但不可能短期翻倍。深圳迟迟不出台放松政策是因为无论是上面还是老百姓都知道深圳购买力太强了,这一年多来深圳成交量低只是因为大家都在观望最好的时机再下手。你可能以为深圳房子没人买了,深圳房价跌了。但其实背后强悍的购买力们都在虎视眈眈深圳,所以上面才不会贸然放开深圳的口子。多加几个房产群就能感受到很多人已经在摩拳擦掌准备随时出击了。如果贸然大放开口子,那么深圳将会重现一次2015年的大暴涨。我们知道房价健康上涨其实无论对于城市发展还是经济都是有好处的,但是暴力上涨反而是会危害经济的。深圳房价已经很高,再翻倍就均价十几万与香港这座全球第一高房价城市平起平坐了,显然上面是不可能让这种事情短期内发生的。因为短期内房价暴涨到这个程度会造成基层人员流失、人才流失、企业流失。也就是深圳核心竞争力全都会被超高房价给挤走。而今年全国性的限购放松其实侧面反映了那个城市需要靠房地产来支撑经济。像深圳这样受疫情以及楼市影响却还是在今年第一季度维持了2%的经济增速,在某种程度上反映了深圳经济的超强韧性。而最后放松的城市更能表现为对房地产依赖程度更低,证明产业越强悍、购买力更强、房产价值越高。北上广深都在此列。这些城市只要稍微一放松市场就有可能一发不可收拾。所以其实我个人估计现在上面都在研究怎么样放松深圳:大概率也是会蜻蜓点水一般,一点一点的来,而不会像其他二三线城市那样一步到位大放松。深圳经不起再一次房价一年翻倍了,虽然我前面说到很多手持资金的人在虎视眈眈深圳的房子,但是大部分也还是在深圳真实居住的刚需。如果这一波再把房价炒上天,那么我觉得会成为压死深圳刚需的“最后一根稻草”。目前网络上已经有不少的刚需呼吁政府不要放松,害怕再放松让房价暴涨最终只能选择离开深圳这座城市了。而深圳这座从来不排外、疫情管控非常好、创造财富的城市不应该被高房价而诟病令人口流失。他应该用更优质的对口政策来缓解刚需购房门槛,但同时能抑制炒房客炒高房价。所以这也是政府需要非常认真研究的一个事情。不过我个人也估计未来深圳核心地段与差地段的价格分化还会进一步增大。特别是豪宅客户如果对这个片区未来预期够高,他们对涨价的接受程度就会较高,差地段的刚需客户则一般。从最近深圳成交的核心地段豪宅就可以看出端倪,依然在破新高。比如深圳湾超总片区的红树西岸和中信红树湾已经破20万了,但地段一般的刚需笋盘依旧在朋友圈盛行。不过深圳依然是非常适合买入的城市,因为深圳的商品房只有189万套,但深圳却有近2000万人。加上今年各大城市的防疫措施对比后,我估计今年底和明年会有非常多上海人才和高收入家庭会迁移到广深来,那么潜在购买力太多了。而且深圳土地对比其他三个一线城市来说也非常小,未来深圳的商品房依旧是属于稀缺商品。城市核心地段、有未来预期的地段的房子无论再贵依然是大家挤破头都想买进的。比如深圳的香蜜湖、华侨城、深圳湾等片区;广州的珠江新城、琶洲、金融城等片区。在全国收紧政策、经济下行的情况下的今天,这些片区的房子依然不停的在破成交价新高。再经过了今年的股灾后,又多了一部分人发现资金还是流入房地产最安全。因为无论短期内房地产市场怎么破败,到最后政府都会把他给扶起来,到现在这个地步了,你不得不承认房地产依旧是短期中国的经济支柱。因为他还牵涉太多下游产业了。所以包括深圳在内的一线城市豪宅未来涨到天上去也不足为奇。文中图片部分来源于网络