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18城建成后 2022年一批集中供地几何?

发布时间:2022-05-11  分类:深圳资讯  作者:admin  浏览:1263

截至2022年5月10日,苏州已完成为期两天的土地拍卖。至此,22个集中供地重点城市中,已有18个城市完成了一批集中供地,累计协议供地337宗,总规划建筑面积3221.1万平方米,土地出让金总额4231.3亿元。其余四个城市,除上海因疫情控制推迟土地拍卖外,长春、沈阳、郑州尚未发布集中供地公告,因此这四个城市的一批土地拍卖短时间内无法完成。这样对2022年一批集中供地做一个全面的总结和重新审视。一批集中供地,可以用三个关键词提炼概括:业绩分化、利益驱动、信心不足。从深娱角度的分化从18个城市整体成交热度来看,除了流拍率比去年第三批冷之外,无论是溢价成交地块还是高峰成交地块的表现都比去年第三批好。第一批城市之间的表现更加分化。比如去年天津第三批没有地块拍卖,但今年共拍卖了24宗宅地,流拍率83%。深圳今年第一批土地拍卖的地块全部达到了地价上限,甚至纯自持的保障性租赁房用地也达到了地价上限,进入摇号阶段。具体数据如下。从表中可以看出,核心热点城市的土地市场表现仍然明显好于弱能级城市。比如深圳、合肥、杭州、北京等城市一直保持较高的市场热度,与这些城市的房地产市场表现相对较好密切相关。另一方面,天津、济南、长春、沈阳、郑州等尚未供地的城市,由于新房市场库存处于高位,房企拿地意愿明显不足。去年流拍率低,更多是因为使用了更多的本土平台公司。驱动利润今年第一批集中供地是集中供地以来最宽松的土地拍卖规则。采取限房价、自持竞争、竞争品质的城市数量处于较低水平。而且去年810新政之后,竞争性建设退出了历史舞台。土地拍卖政策详见下表。不仅土地拍卖规则最宽松,而且土地地块利润率明显提高。判断这一点最直观的方法就是对比本次重新拍卖前后已拍卖地块出让条件的调整,或者不同批次相邻地块出让条件的变化。比如广州南沙珠江街地块(如下图),去年第二批拍卖后,本次重新挂牌容积率降至3.5,首次拍卖楼面价降低3000多元/平方米,最终由南投地产底价竞得。比如长沙岳麓区滨江新城地块(如下图),去年第二批拍卖后重新挂牌,降低容积率(和总价),取消出让文件中14800元/平方米的新房限价。这块地直接吹摇号,被招商蛇口拿下。可见土地拍卖政策调整的效果是立竿见影的。除了回炉后成功卖出提高利润空间的类似案例,深圳不少地块的新房限价都比去年成交的周边地块有所上调。如龙华智敏街A818-0478地块(如下图)新房限价为72150元/平方米,比去年中海A817-0614第二批地块的69800元/平方米上涨了2350元/平方米,最终地价。据初步估算,深圳龙华区智敏街地块的起拍价利润率约为25%。在丰厚利润的驱动下,共有11家房企参与竞拍,最终有8家房企争夺摇号舞台也就不足为奇了。事实上,大多数城市拍卖市场的复苏与利润率的提高密切相关。然而,利益驱动 其实目前的核心问题在于信心不足,不仅是对置业的信心不足,更是购房者对未来收入预期的信心不足。目前宏观经济受到疫情、美元加息、俄乌战争等影响和冲击。经济形势非常复杂,未来发展的不确定性使得购房需求不断受到抑制,观望情绪严重。但购房需求的抑制引发了在GDP中占有重要地位的房地产业的下行,从而进一步带动土地财政压力和经济下行,产生了房地产业和宏观经济相互助推下行的现象。大部分城市的救市政策还是以需求端放松限制为主。在“房住不炒”的影响下,购房者的置业逻辑发生了根本变化,对这类限制性政策放松的反馈较弱,难以从根本上扭转信心不足的问题。在这一特殊时期,需要放大政策工具箱,尽量使用非常规的经济刺激政策,恢复市场信心,充分引导释放刚需、改善性等合理住房需求,尽快跳出房地产行业与宏观经济互助的困境。