首页 - 深圳新闻 - 未来空间发展权的逻辑在土地整理和利益汇集4.0时代发生了变化

未来空间发展权的逻辑在土地整理和利益汇集4.0时代发生了变化

发布时间:2022-05-14  分类:深圳新闻  作者:admin  浏览:7989

纵观深圳的城市化历史,其实就是一部土地改革史。面临历史遗留问题、公共配套设施历史欠账、用地碎片化等。平衡土地整理的利益,有利于解决土地的历史遗留问题,落实重大产业和公共基础设施,其作用不可忽视。土地整理由政府主导,主要对象是在快速城市化过程中被征用的历史土地。土地整理的主要目的之一是通过城市发展的利益分享机制,给予原权利人一定数量的预留土地。同时,政府可以拿回大量优质的产业空间、交通市政空间和公共配套设施空间。今天从以下四个角度阐述整地工作:从整地政策迭代的角度,1。土地整理始于2011年,经历了四个阶段:1 .“整村总体规划试点”阶段:在屏山南部和胡莎试点推进整村总体规划土地整理;2“试点政策”阶段:2015年出台《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》(即721号文件),全市试点推进土地整理利益统筹;3“全方位推进”阶段:《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(即6号文)出台,全面推进土地整理利益统筹。目前深圳正在进行的土地整理项目基本上是根据土地整理三期6号文件;4“新政实施”阶段:《深圳市土地整备利益统筹办法(征求意见稿)》征求公众意见(以下简称“土地整理新政”),建立以权益为核心、利益共享为原则的更加公平、更可持续的土地整理利益政策规则。土地整理四个阶段的政策迭代有三个特点:1。政策迭代频率高。从2011年到现在,仅仅过去了11年,经历了4个阶段。第一阶段,没有政策。因此,从严格意义上讲,出台了三个版本的政策。如果严格区分这三个版本的政策,新的整地政策就是代表新整地的一套逻辑,前三个阶段就是原规划逻辑。新的整地政策更多的是产权逻辑。2.大力推进政策创新。第二阶段,721号文提出了20%留存的政策,已经突破了国家相关商法的制度安排。3.该政策涵盖范围很广。前三个阶段,包括6号文,只针对未完成征收的土地。除了主要处置未完成的征用土地之外,新的土地整理政策还将涵盖各种类型的土地,以便可以在没有天窗的情况下整理地块。以后地块可以输出,这样深圳就可以引进大型产业或者安排大型公共设施,包括地铁车辆段、停车场,空间很大。从二次开发来看,二次开发包括城市更新和土地整理这两个主要路径,以及棚户区改造。从模式上:政府主导,从规划、实施方案到规划研究,无论是城市更新、土地整备还是棚户区改造,都是在政府主导下,在现有严格的规划体系下进行的。很多人普遍认为城市更新是政府主导,市场运作,土地整备。大家都明白,整个过程都是政府主导的,尤其是棚户区改造。事实上,城市更新项目的市场主体所做的一些工作,如拆迁补偿、谈判等。整地目前也在报价。所以整个框架,从规划的确立到实施方案的通过,再到规划研究的通过,都是在政府主导下的严格的规划体系下进行的。具体而言,应根据法定图则的功能确定土地的功能;根据存量指导,确定土地开发强度;配套设施建设以深为标准;审批流程符合规定流程。因此,无论是更新还是准备,虽然允许市场做一些拆迁补偿和运作,但仍然是在严格的规划模式下进行的 2从路径来看:从算土地账到规划方案的实施、更新和编制,最核心的工作就是算土地账。土地账户不仅计算开发量,而且在政府、原始权利主体和市场主体之间合理分配。这是一个真正的多方协商计划。更新和编制不仅是一种计划,也是一个在完整的计划体系控制下的多方协商和利益分配的平台。从确权过程看,土地整理属于非典型的二次开发,允许空地参与。从准入门槛来说,土地整备没有法定的用地门槛。从土地产权来看,深圳在40年的快速城市化进程中,经历了两轮大规模的土地产权转换。深圳建市之初,土地是农村集体土地,农村集体土地必须转为国有土地用于城市发展。1992年,原经济特区实行城市化土地统一征用。2005年,原经济特区城市化。这两次征用都留下了一些历史遗留问题,所以更新和准备都是集中在2005年以后对这些问题的处置,当时快速的城市化进程理论上已经完全国有化,没有农村集体土地。因此,更新和编制不仅是规划的一种类型,也是土地制度创新的载体。在快速城市化进程中,历史征地的确认有两种类型,一种是开发确认,另一种是现状确认。确认现状就是俗称的两规三规。在按开发确权的主要类型中,土地整理是最核心、最重要的路径。在核算过程中,批准的合法用地100%保留,流转的合法指标,如非农、征退等,只要流转到服务单位,都可以100%核算。还有20%到50%的土地没有被征用和转让的政策。从空间发展权的角度。4从大的政策划分来看,之前的政策都算是1.0版本,新的整地政策是深圳信息政策2.0版本。1现行规划逻辑:一是服务单元和更新单元对土地产权和建筑物产权的权益考虑不够(一是现行土地产权权益体系在计算土地账目时一般将合法土地作为一个范畴,一般将非法土地作为一个范畴,这样对非法土地就有了统一的考虑,远远不能反映各种内在产权价值的差异, 并且体现在两类土地上:一是合法土地中的国有土地已经出让,其功能为住宅或工业,其价值。 其剩余年限不同,价值相差很大。第二,非农业用地和土地征用与归还用地。用地审批也是功能性的,包括住宅、工商业、公共设施、工业等类型,功能不同,价值完全不同。(2)建筑筑产权权益土地整备只考虑未完善征转补偿手续用地上的现状建筑容积,并进而影响其土地对价比例,城市更新基本不考虑现状建筑,现行制度对现状建筑产权权益的考虑是非常不够的;现状建筑功能是住宅、办公,还是厂房,其权益差异很大,其拆赔成本完全不同。二、整备单元和更新单元均按规划逻辑进行规划容积测算(一)区位对单元规划容积的影响单元所处密度分区、是否临近轨道站点等因素对单元规划容积影响很大。(二)规划方案对单元规划容积的影响规划方案中的混合用地比例、道路修正系数、规模修正系数等直接影响规划容积。2现行规划逻辑的问题“同地不同权”:同一地块,路径选择不同,空间权益不同;规划方案不同、规划容积不同:地块大小(规模修正系数)、增加支路(道路修正系数)、混合用地(商办无容积率上限)、超需求增加公配(增加奖励面积)等等;规划容积等同于开发容积:规划容积算的高,开发主体就赚了,规划容积算的低,项目就做不了,导致部分重点地区、重要节点规划实施推进不了。3未来空间发展权逻辑:回归产权,依项目范围内土地和房屋产权状况来定量测算权益容积,实现权;权益容积与规划方案之间剥离;同地同权:不同路径,权益相同;权益容积只与产权状况(土地和建筑)相关,与规划方案无关;推动规划实施:权益容积超规划容积的项目,可通过权益异地实现;实现“受益者付费,受损者获赔”(空间权转移与交易)。