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深圳最大旧改白石洲收编万科长期投资绿景短期套利

发布时间:2022-06-08  分类:深圳房产  作者:admin  浏览:7170

观点6月7日晚间,绿景(中国)房地产投资有限公司发布公告称,股东方万科持有的公司子公司深圳白石洲股权已进行改革。公告称,绿景中国子公司智慧城市发展有限公司、深圳市四达实业发展有限公司与万科子公司深圳市深泉房地产开发有限公司订立认购协议。万科将向四达实业注资约23亿元,其中约1.71亿元注入注册资本,约占四达实业扩大后股本的8%,余额计入四达实业资本公积。交易完成后,四达实业将由绿景中国持股92%,万科持股8%。新媒体称,四达实业控股深圳市白石洲旧改项目公司,深圳市吕晶天盛实业有限公司,白石洲旧改位于深圳南山华侨城富豪区,被誉为“深圳旧改航母”是深圳规模最大、最受关注、最具代表性的城市更新项目,总面积46万平方米,建成面积358万平方米。该项目分四期滚动开发,开发周期约为8至10年。目前白石洲旧改一期工程已顺利开工,预计2023年大规模启动。4月底,绿景中国管理层指出,白石洲一期期货价值约300亿元。值得注意的是,根据交易条款,万科不参与旧白石洲改造一、二期的开发经营,不对一、二期项目的债务负责,不享受二期项目的利润分成。相反,万科享有项目三、四期的利润分配,分配比例为绿景万科的“82%”,即拥有20%的股权。很明显,万科打的是一个钓大鱼的长线计划。从交易对价看,3月31日四达实业100%股权估值约330亿元。绿景中国表示,万科的股价是参考这一估值后根据公允原则确定的。按照万科注资23亿元,实益持股8%计算,四达实业对应估值仅为287.5亿元,相当于折让87%左右。考虑到万科只介入白石洲旧改三、四期,旧改还需要时间推进,这可能是绿景让步的原因之一。以此估算,万科投入23亿元获得三、四期20%的利息,对应的三、四期总估值只有115亿元。这样的账面数据无法反映白石洲三期、四期的真实价值。事实上,白石洲旧改已经从三期调整到2021年初的四期。调整后,一至四期总规划体量分别为68.2万平方米、19.8万平方米、178.5万平方米、91.5万平方米。其中一期一半的体量是回迁房,另一半是可售价值。预估值主要根据周边项目均价10-15万元/m2。也就是说,三、四期占白石洲旧改总量的75%。按照一期售价和50%可售面积计算,这部分商品的价值也将在一至两千亿元之间。在开发节点上,绿景中国管理层在4月底提到,白石洲旧改二期、三期、四期签约率已超过90%,达到政策要求的95%签约率即可确定实施主体。“按照我们的进度,今年年底有望达到100%。”管理层还透露,白石洲一期预计卖两三年,等资金回笼后再投入下三期开发。这种滚动开发的做法也会随着万科的入股而改变。至少在短期内,绿景中国实际上已经提前套现了一笔钱。对于绿景中国来说,这项业务可能是“远水救不了近火”的无奈之举 绿景中国对白石洲项目的光大银行授信207亿元,授信175亿元。此外,绿景中国目前可售价值超100亿元,授信73亿元。管理层有望满足项目的资金需求。但有分析指出,2021年下半年,房地产行业融资收紧,三条红线和银行贷款集中管理政策的出台,使得绿景中国无法从银行获得预期的融资金额。与此同时,今年上半年房企普遍出现销售下滑,绿景中国的销售回款也受到考验。这也使得大部分还债的希望,绿王各国都把希望寄托在白石洲的旧改上。比如债权人想留债的主要原因是白石洲明年进入预售,预售后换股可以实现收益最大化。在此之前,需要保证绿景债的安全性。绿景管理层曾预计,白石洲一期推出100亿货值后,公司收入和现金流将回归正,“现金与短债的比例也能达标”。公司也做了很多准备,会用项目的股权,包括部分IP投资物业的股权,作为自己的资金安全垫。目前白石洲项目少量股权的转让,应该是绿景中国准备的“安全垫”。绿景中国在最新公告中指出,引入万科的所得款项将用于项目的第三期和第四期开发。此次认购将使目标公司能够筹集资金用于白石洲旧改项目三期和四期的开发,并将减少目标公司对本集团资金支持的依赖。——绿景将有更多的闲置产能来满足到期债务。此外,认购可以使目标公司优化其财务结构,支持其在市场上的后续业务发展。通过引入投资者,绿景中国相信将增强投资者对集团的信心,为集团提供更多融资选择。