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地区规划与更新视角下的超级城市综合体|深圳湖北中心

发布时间:2022-06-20  分类:深圳资讯  作者:admin  浏览:9769

点击名片轻松关注——3354——深圳城市更新与旧改——————第五届中国城市更新论坛正在积极筹备中,定于2022年7月下旬在成都举办。具体持有时间可能会因疫情变化。最新动态请随时关注论坛微信官方账号。本次大会将围绕友好园区城市与街区更新促进区域新经济、双碳可持续与未来创新、后疫情时代社区治理与新消费等主题,邀请知名学者、行业领袖、行业标杆、投资机构、城市服务商、社会治理组织,汇聚智慧,交流合作,共同探讨中国城市有机更新发展的新机遇、新方向。本次论坛将评选2020-2021年城市更新领域的优秀案例,旨在寻找更多的优秀案例和机构,为城市更新领域的有志之士提供新的标杆和新的路径,推动中国城市更新的快速健康发展。到目前为止,在城市更新从业者的支持下,我们收到了大量的参与案例。我们将陆续公布收到的优秀案例,在吸收包括读者朋友在内的社会各界人士的意见后,评选出本次论坛的优秀案例。为提高论坛评选的专业性和代表性,希望在最广泛的领域吸收参与案例,诚邀各界人士继续踊跃投稿。投稿方式请关注文末“案例征集”。1开启城市更新新时代4.0历史背景随着粤港澳大湾区战略的提出,以及福田、南山、宝安中心的崛起,深圳中心区西移的趋势越来越明显。罗湖作为深圳最早的建成区,面临着巨大的竞争压力。如何在新的时代背景和资源条件下重新定位,寻找差异化的发展路径,成为罗湖现阶段最关心的问题。亮点该项目作为大型区域整体规划项目,如果能够前瞻性地规划定位,并准确、成功地实施,对罗湖老城区的复兴意义重大。华润置地结合湖北500年历史,寻找最佳方案,兼顾古村落保护和旧城复兴,将其打造为深圳建设中国特色社会主义先行示范区的主体工程,传承历史文化的人文艺术中心。长期以来,湖北旧村存在严重的建筑和消防安全隐患以及重大的环境卫生问题。早在1992年,罗湖区政府就已经开始了湖北旧村的改造。曾有10多家开发商联系湖北股份公司商谈改造事宜,但最终工程难度太大,失败了。新机遇2011年1月,罗湖区政府与华润置地签署战略合作框架协议,支持华润置地依法改造湖北区域。自此,华润置地正式介入湖北项目,为停滞近20年的湖北旧村改造带来了新的契机。2019年9月,湖北项目已完成一期地块实施主体公示。目前作为深圳市大规模的城市更新项目,公认的旧改难度大,待解决问题复杂,危旧建筑集中。湖北旧改的顺利进行,离不开政府的支持,离不开公众的信任,离不开华润置地团队的强大实力,离不开央企的担当。题目:整顿有序解决历史遗留问题关键词:现状复杂、更新困难、碎片化、利益汇集期:2011年至今,作为深圳更新难度较大的一个区,为解决利益协调问题,市政府以先行区整体更新的形式,将湖北村旧改项目列入2013年第一批全市更新计划。在为期九年的项目推进过程中 直到2011年,罗湖区与华润置地签订战略合作协议,2012年,97%以上的原村民在湖北股东大会上签字同意湖北古村改造。自此,华润置地被确定为项目开发主体,旧的改造工作有了新的转机。复杂土地所有者复杂,更新困难。湖北更新项目拆迁规模庞大,利益相关者众多,几乎涵盖了深圳建国以来的所有土地类型。土地权属重建和建筑拆迁补偿难度大,考验开发商的项目运营经验。拆迁量巨大,复杂土地权属项目整体用地面积40万平方米,而实际更新面积34万平方米,占罗湖建成区面积的1%。拆迁范围包括93块原地块,几乎涵盖了建国以来深圳所有的地类。与广东省“三旧”改造相比,新增的“机关事业单位用地”参与更新(包括政府办公、职工宿舍、经营性物业)。利益多,拆迁成本高,项目拆迁对象包括湖北旧村1137栋私房,18个老旧小区1716户,87个市辖区大业主,建筑面积75万平方米。2019年,共向业主支付了约2800万元的按时签约费、收楼奖金、搬家补助费和临时建设货币补偿款。多年来,湖北项目的规划方案已经讨论了上百轮,为改造区域的业主举办了300多场宣讲会。相关工作人员上门4万余次,最终探索出首创的利益汇集和拆迁安置方案,整体解决复杂地区的土地处置和利益平衡问题。摸清现状,确定范围:根据总体规划区域内土地、建筑物的核查结果、建设现状、产权完整性、规划道路红线等情况,综合确定拆迁用地范围、实际更新单元范围、项目现状保留范围。权属分析,政策梳理:由于不同类型的土地适用不同的续期政策,因此有必要对目前的土地权属进行分析,为后续的政策梳理和方案构思打下坚实的基础。土地利用、空间置换:项目实际更新单元涉及政府关联、供应设施、绿地及广场、市政道路、国有未利用边角地等。湖北创新探索了行政划拨土地纳入城市整体更新的实施路径。借助城市更新,收回项目中原批政府土地,然后搬迁、整合、重新规划,政府实际拥有的土地不减少,公共土地收益入库。土地利用规划、秩序重建:最后,结合法定图则规划、土地权属、拆迁用地范围、规划用地布局方案,确定开发建设用地和其他各类用地的面积和范围。交易经验全面检验湖北项目面临着回迁物业种类多、体量大、权属不一等问题。怎么才能以杂乱狭窄的方式进行改造?围内找到突破口,并在开发时序和空间方案上平衡好各种因素,考验着开发商的综合统筹能力。分期开发,回迁优先:项目划分为东、中、西三个片区,总体分四期开发建设。为了推进动迁工作,华润置地同步启动拆迁谈判工作,根据签约进展制定分期拆迁和建设方案,将权属较为集中且拆迁难度相对较小的东片区作为项目启动区,并将大部分回迁物业安排在项目一期优先分配给原业主。因此,项目在经历多年的研究、沟通与协商后,终于进入到了二级开发的阶段。3 话题 :功能复合 挑战开发能力关键词:多元复合,立体开发,交通提升,绿色生态时段:2011- 至今早在2011年的初步规划,已确定湖贝片区建设将借鉴日本六本木的规划建设理念,拟将罗湖老区委及周边片区改造建设为逾百万平方米的产业空间,用于建设集购物中心、总部办公、文化设施、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性都市综合体。如何在开发建设中实现最初的设想,考验着更新企业的综合开发能力。多元复合 打造城市新地标华润置地将在此打造大湾区城市地标湖贝塔(500米)及一条商务走廊,把湖贝建设成为比肩伦敦国王十字区、纽约哈德逊广场的全球性地标建筑群,并为罗湖区提供理想的工作环境、活跃的商业中心、现代的消费体验和完善的配套服务,成为罗湖建设国际消费中心的新地标和商业名片。交通提升项目所处片区现状交通拥堵严重,周边主要道路高峰期车速均低于20km/h,轨道和公交高峰期也十分拥挤。项目面临公共空间受限,支路网密度偏低,交通集散通道不足,地块开口困难等诸多挑战。面对复杂的现况,华润置地提出打造5线4站的站城一体化的交通基盘系统,以实现交通效率的跨越式提升。为了优化轨道交通体系,华润置地主动让渡宝贵的地下空间资源,规划湖贝高铁枢纽,并整合场地周边5条地铁线,实现同层换乘,方便市民出行。华润置地还提出在项目内部建设地下环路,从而实现过境、到发和公交车辆的分流。通过地下统筹、站城一体开发,湖贝将构建全球领先的“轨道+公交”泛枢纽中心。空间样本在片区整体容积率超过13.0的情况下,项目致力于探索高密度都市再城市化下,打造“舒适紧凑、新旧共生、站城一体”的创新城市空间样本。地面空间:无围墙、小街区的商业布局,举步可达的口袋公园,延续罗湖宜人的街道体验。地下空间:设置与地铁站一体的下沉广场、重要节点处的采光槽、采光井等,与地面保持空间联系,采取景观化处理手法,提升地下空间品质。绿色生态在片区中央形成一个面向深南大道打开200米、占地4万㎡、视觉面积10万㎡的湖贝公园,营造旧村、商业与公园“三位一体、无界融合”的人文公共绿心。永续公园:雨水花园、透水铺装、调蓄池、景观泳池,营造海绵型的永续公园。友好公园:布置不同类型和尺度的活动场地和设施,打造全年龄段友好、全天候活力的公共花园。4 话题 :产业赋能 展现发展格局关键词:国际消费中心,人文艺术中心,产业总部基地,综合交通枢纽时段:2011- 至今目前中国已进入消费需求增长、消费结构升级、消费经济拉动的重要阶段。2012 年深圳提出的《罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划》中,赋予罗湖先行先试建设国际消费中心,打造深圳的服务业基地和企业总部基地“一中心两基地”的战略定位。作为区内旗舰项目的湖贝城市更新,更是承载了老城转型升级的历史使命。活力中心 提供发展支撑湖贝将以罗湖金三角商圈口岸经济带为依托,通过土地与建筑空间的多元化利用,创造一个集工作、生活、娱乐、休闲等多样化功能为一体的二十四小时都市活力中心,并努力做好辐射带动和服务支撑作用。01 产业项目对标伦敦国王十字区和纽约哈德逊广场,片区将规划一条71万平方米商务飘带,引入4-5家企业华南区/中国总部,以“一塔一廊”打造深圳东部多元产业集群总部基地,巩固提升罗湖金融、商服、商贸等三大产业,为罗湖经济注入新动力、新动能。02 商业未来湖贝项目将以“集中式商业+情景商业”的方式,与中央公园、传统街区相融合,打造深圳首个生态垂直商业区。49万平方米的湖贝商业,将成为全球单一运营的超大型商业体。作为中国商业地产的领导者,华润将本项目升级为湖贝万象奇迹3.0,把湖贝打造成为深圳璀璨的多元业态的国际潮流消费中心,成为深圳各区差异化发展的新一极。03 文艺美好城市公共空间,是湖贝整体规划的灵魂。中间低、周围高的容积率盆地格局,使中部公园面向深南大道打开200米,形成占地面积4万平方米、视觉面积10万平方米的公共开放空间。公园内保留广府文化的旧村格局和怀月张公祠,再现一个纯正岭南传统建筑韵味的村落,是深圳特区内唯一保留历史记忆的传统建筑风貌区,也是罗湖未来的人文与艺术的中心。04 交通通过地下统筹、站城一体开发,构建全球领先的“轨道+公交”泛枢纽中心。项目从一个轨道站的TOD开发,演变为站城一体的立体交通,未来将整合5条地铁,成为深圳东部综合交通枢纽。地铁站群、立体车道、公交枢纽、空中连廊,将为两百万平方米体量的高密度建筑群提供强大的交通保障。5 话题 :文化保育 重塑城市精神关键词:历史寻根,保留传统,旧村活化,文化升级时段:2011- 至今在深度全球化的今天,历史保护与文化培育对于一座城市的分量越来越重,无论是纽约的高线公园、伦敦的国王十字区还是东京的六本木,都渗透着一种对固有文脉的尊重。如今全球城市的更新实践已不局限于简单的拆迁重建,对城市历史和人文价值的挖掘与培育已经成为普遍的共识。湖贝之于深圳(历史寻根)湖贝对深圳而言有着一种特殊的意义,南坊旧村始建于明成化年间,为深圳墟的一部分,是深圳名字起源与核心地区变迁的历史线索与空间证据,也是这座年轻城市心底里的一处古旧乡愁。在这寸土寸金的地方,为了给深圳保留这么一份珍贵的记忆,华润置地邀请各方专家对旧村的保护和开发进行深入研究,并最终确定保留旧村整体格局。在规划方案中,划定1.4万㎡的南坊旧村保护范围及建设空置地带。而在深圳的主城区里,这样大手笔地对旧村原址进行保护和活化,此前没有先例。旧村保护议题受到社会的广泛关注。为了更好地活化旧村,2016年罗湖区政府领导还协同华润置地以及湖贝项目组团队,远赴北京拜访了吴良镛院士,就湖贝更新方案进行了深入交流。吴院士对方案表达了认可,并欣然题词“城市更新,让罗湖更美好”。此外,吴先生表示,方案体现了“积极保护、整体创造”的思路,对于在保护旧村格局基础上进一步营造背山面水的格局表示充分肯定。湖贝片区应成为地标式建筑群,其中的地标不仅是高楼,更有低处的地标——湖贝旧村,其厚重的历史深圳娱乐和文化给这座城市带来文化自信。湖贝之于罗湖(文化升级)湖贝项目将重塑罗湖核心空间秩序,并通过积极保护活化湖贝旧村和打造文化设施集群,大幅提升片区的文化密度和文化活力,为罗湖从物质消费到精神消费跃升预留充足空间。项目将贡献6000㎡文化设施用地,规划博物馆、美术馆、800座音乐厅、1500座大剧院和会议中心等4万㎡大型文化设施,利用传统的街区、公园和商业,营造无界共融、品位高雅的消费体验和人文高地。华润通过整合全球文体资源,打造深圳“百老汇”音乐剧场群,引入世界级剧目和国际级文体赛事,开创华润置地文化高地产品线,助力深圳建成全球区域文化中心城市。- 开创“政府主导、市场运作、专家领衔、公众参与、科学决策”的开门规划模式;- 在高密度开发的背景下,探索“多元复合、舒展紧凑、立体开发、站城一体”的创新城市空间;- 产业赋能,打造新兴业态聚集的都市活力中心和国际消费高地,为罗湖经济注入新动力、新动能;- 保育活化旧村,植入文化体验,修复绿色生态,营造更多样、更健康、更具历史厚度的城市格局,开启城市更新4.0时代的雏形探索。本文转载自公众号“华润置地华南大区”,部分图片整理自网络。